鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

市原 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０８３９０８ -46	市原市		建付地	（　）	長方形	北西18m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	２１１０８９３６０ -381	市原市		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	２１１０８３９０８ -55	市原市		建付地	（　）	不整形	南東20m市道、北6m、二方路		２住居高度地区1種 (60,200)
d	２１１０８９２８７ -66	市原市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東20m市道、北西7.8m、南東2.5m、三方路		２住居高度地区1種 (70,200)
e	２１１０８５８１８ -745	市原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18m市道、北東6m、角地		２住居高度地区1種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,398	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	120,157	100 [ 100.0]	120,157	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	120,000
b	(　 ) 94,333	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	98,106	100 [ 90.3]	108,645		109,000
c	(　 ) 104,968	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	108,218	100 [ 97.2]	111,335		111,000
d	(　 ) 68,760	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	69,518	100 [ 64.1]	108,452		108,000
e	(　 ) 71,247	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	67,957	100 [ 63.4]	107,188		107,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

市原 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,617,126	2,190,578	8,426,548	7,763,400	663,148	（　0.9515） 630,985	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	13,145,521 円　　　　（　 55,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市原 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	110.90	Ｓ5	510.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	238 ㎡	9.2 m x 25.3 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３～５階４０㎡程度の住宅を想定。

⑦有効率　 82.9 ％
の理由

エントランス・階段・共用部分等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	96.50	67.8	65.40	3,300	215,820	5.0	1,079,100
							1.0	215,820
2～ 2	事務所	110.90	90.2	100.00	2,550	255,000	2.0	510,000
							1.0	255,000
3～ 5	共同住宅	101.10	85.1	86.00	1,730	148,780	1.0	148,780
							1.0	148,780
～

～

計		510.70	82.9	423.40		917,160		2,035,440
								917,160

⑨年額支払賃料	917,160 円　×　12ヶ月　＝　 11,005,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 423.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,005,920 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 933,411 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,312,509 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,035,440 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,665 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 917,160 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 285,952 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,617,126 円　　　　（　 44,610 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３９０８　　　　-5	2,651 ( 2,572)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	3,386	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,407 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３９０８　　　　-6	2,544 ( 2,542)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [ 85.0]	3,428
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

市原 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	570,000 円	114,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	337,378 円	11,245,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 969,000 円	114,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,190,578 円　（　　　　　　 9,204 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 217,000 円／㎡　×　 510.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,763,400 円（　　　　　 32,619 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,617,126 円
②総費用	2,190,578 円
③純収益　①－②	8,426,548 円
④建物等に帰属する純収益	7,763,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	663,148 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	630,985 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,651 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,145,521 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
市原 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市原 5-4

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　鈴木　京子

印

TEL.

鑑定評価額

25,000,000 円

１㎡当たりの価格

105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	83,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市原市五井中央西２丁目１４番２５				②地積　(㎡)	238 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:3	事務所兼店舗Ｓ2	中低層の店舗事務所が建ち並ぶ駅に近い商業地域	南東18m市道	水道、ガス、下水	五井 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 50 ｍ、南 45 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.2 ｍ、奥行　約　　 25.3 ｍ、規模　　 238 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

五井駅北西方

250m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏内の商業地域であり、当面は現状を維持するものと予想される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市原市、および、千葉市等周辺市の商業地域である。中心的な需要者は、不動産賃貸による収益を目的
とする地元の不動産業者や個人投資家等である。近隣地域は、駅西口に近接する比較的良好な立地条件を有しており供
給が少ない。市原市内の商業地の取引は少なく、また、土地の規模、立地条件等の個別性により価格水準に相当の幅が
あるために、需要の中心となる価格帯については一律に把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中心的な需要者は、市場性および収益性を十分に検討して購入を決定する。比準価格は、実際の商業地の取引価格を基
に試算しており説得力がある。収益価格は、標準地について、最有効使用の建物の建築・賃貸を想定し、実際の賃料水
準等を分析して試算したが、想定要素を含んでおり保守的に求められた。そこで、比準価格を標準とし、収益価格を比
較考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    104,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルスの影響で、国内経済は厳
しい状況が続いており、一時持ち直しの動き
が見られたものの、依然として先行きは不透
明である。

市中心地の最寄り駅から徒歩圏内に位置する
商業地域であり、近隣地域の地域要因に特段
の変化は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

市原 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０８３９０８ -46	市原市		建付地	（　）	長方形	北西18m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	２１１０８９３６０ -381	市原市		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	２１１０８３９０８ -55	市原市		建付地	（　）	不整形	南東20m市道、北6m、二方路		２住居高度地区1種 (60,200)
d	２１１０８９２８７ -66	市原市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東20m市道、北西7.8m、南東2.5m、三方路		２住居高度地区1種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,398	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	120,157	100 [ 100.0]	120,157	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	120,000
b	(　 ) 94,333	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	98,106	100 [ 89.4]	109,738		110,000
c	(　 ) 104,968	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	108,218	100 [ 99.0]	109,311		109,000
d	(　 ) 68,760	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	69,518	100 [ 68.4]	101,635		102,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

市原 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,606,168	2,190,231	8,415,937	7,763,400	652,537	（　0.9515） 620,889	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	12,935,188 円　　　　（　 54,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市原 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	110.90	Ｓ5	510.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	238 ㎡	9.2 m x 25.3 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所、３～５階は４３㎡の住居を想定。

⑦有効率　 82.9 ％
の理由

エントランス・共用部分等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	96.50	67.8	65.40	3,270	213,858	5.0	1,069,290
							1.0	213,858
2～ 2	事務所	110.90	90.2	100.00	2,560	256,000	2.0	512,000
							1.0	256,000
3～ 5	共同住宅	101.10	85.1	86.00	1,730	148,780	1.0	148,780
							1.0	148,780
～

～

計		510.70	82.9	423.40		916,198		2,027,630
								916,198

⑨年額支払賃料	916,198 円　×　12ヶ月　＝　 10,994,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 423.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,994,376 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 932,453 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,301,923 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,027,630 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,593 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 916,198 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 285,652 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,606,168 円　　　　（　 44,564 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９３６０　　　　-16	1,591 ( 1,544)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 75.6]	100 [ 82.0]	100 [ 76.8]	100 [100.0]	3,342	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,376 円/㎡　月額支払賃料（　 3,270 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９３６０　　　　-17	1,855 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [108.0]	100 [ 80.0]	100 [ 63.4]	100 [100.0]	3,386
c	９３６０　　　　-20	2,611 ( 2,462)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [109.0]	100 [ 85.0]	100 [ 83.7]	100 [100.0]	3,367

市原 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	570,000 円	114,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	337,031 円	11,234,376　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 969,000 円	114,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,190,231 円　（　　　　　　 9,203 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 217,000 円／㎡　×　 510.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,763,400 円（　　　　　 32,619 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,606,168 円
②総費用	2,190,231 円
③純収益　①－②	8,415,937 円
④建物等に帰属する純収益	7,763,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	652,537 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	620,889 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,609 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,935,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,300 円／㎡）