別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 市原 -55　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -55 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　京子 印  TEL.

鑑定評価額 7,180,000 円  １㎡当たりの価格 40,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市うるいど南３丁目１３番１９ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、下水 ちはら台 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       176 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 ちはら台駅南方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅からの接近性には劣るが、区画整然とした新興住宅地域である。周辺では土地利用が進んでおり、今後 もこの傾向が続くものと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京成千原線のちはら台駅、および、市原市内のＪＲ内房線各駅を駅勢圏とする住宅地域。中心的な需要 者は、市原市に地縁を有する都心および千葉市方面へ通勤する一次取得者層が多い。近隣地域は、郊外の新興住宅地域 であり、最寄り駅から離れており、生活利便施設等も少ないことから、車所有の若年層の需要が中心である。価格水準 は、標準地規模の土地で７００万円前後の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、第１種低層住居専用地域に指定された住宅地域であり、主たる需要者は、自己使用目的で取引することが 一般的であり、また、画地条件等から新規に共同住宅の建築を想定することは実現性に乏しいため、収益価格は試算し なかった。そこで、取引事例に基づき、現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地と比較検討した価格 との均衡を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,700 円／㎡ [101.3] 100 100 [101.0] 100 [148.7] [101.0] 100 40,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市原市内の住宅地の人口は、住環境等の優る 地域は継続して増加、劣る地域は減少してお り、二極化が依然として続いている。 空地も見られる郊外の新興住宅団地であり、 周辺では、土地利用が徐々に進行している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％