別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 市原 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -42 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　源　正人 印  TEL.

鑑定評価額 5,560,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市姉崎字権現堂２４２７番１８ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 西4.5m市道 水道、下水 姉ケ崎 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  13.2 ｍ、規模　　       139 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ．５ｍ市道 交通 施設 姉ケ崎駅南東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする既成住宅地域としての環境を維持するものと見込まれる。地価水準は現状では概ね安定し ており今後も当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市原市内のＪＲ内房線沿線の住宅地域である。需要者は市原市内に居住する一次取得者層が中心であり他 県からの転入は少ない。駅徒歩圏の限界地域にある小規模開発の住宅地域で街路、住環境にやや劣り、また新型コロナ ウィルス感染症に伴う不動産取引の鈍化等の影響もあり地価の伸びは見られない。需要の中心となる価格帯は、土地は 標準地と同等規模で５４０万円～５６０万円程度、新築の戸建物件は２０００万円～２１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で周辺に共同住宅等は見られず、実質的にも賃貸物件としての十分な投資採算性は見込 めない。また画地規模が小さく共同住宅の想定が困難でもあるため収益還元法は適用しなかった。居住の快適性を重視 して価格決定が行われる傾向にあり、取引も自用目的が中心となるため、市場性を反映した比準価格を採用し、下記代 表標準地との検討等も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,200 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [134.9] [102.0] 100 39,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ り厳しい状況にある。不動産需要と地価につ いては利便性や環境等の地域差による二極化 が進んでいる。 街路、交通接近、住環境等の競争力に劣る住 宅地域であり、需要の伸びは見られない。地 域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％