別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 市原 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -13 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆司 印  TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 60,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市姉崎西２丁目８番７ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 台形 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート が多い区画整理済の 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 姉ケ崎 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       171 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 姉ケ崎駅南西方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする区画整理済の地域で、住宅地域として熟成しており今後も現状を維持すると予測する。駅 徒歩圏の住環境良好な住宅地として需要があるが、昨今のコロナ禍の状況から今後の地価動向は不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ内房線沿線のうち姉ケ崎駅及び五井駅圏域の住宅地域で、特に姉ケ崎駅圏域の住宅地域と強い代替競 争関係を有する。需要者は市原市内在住の一次取得者が中心であるが、県内他市町村からの転入者も見られる。区画整 然とした住宅地域であるほか、駅に近く生活利便性が良好であるため需要は比較的多い。土地は１７０㎡程度で１，０ ００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～２，８００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心に一部共同住宅も見られるが、間口及び画地規模の状況から一般的である賃貸アパートの建築を想定す ることが困難であるため、収益価格については試算しなかった。当該地域は居住の快適性が重視される戸建住宅地域で あることから、市場においては自己使用目的での取引における価格水準を指標に価格が決定されることが一般的である 。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,200 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [ 88.4] [101.0] 100 60,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅地の地価は地域における格差はある ものの全般的に新型コロナウィルス感染症の 影響を受け鈍化傾向にある。 土地区画整理事業により整備された駅徒歩圏 の住宅地域で、住環境・利便性が良好なこと から住宅地としての一定の需要が認められる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％