別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 市原 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -6 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　柳堀　文彦 印  TEL.

鑑定評価額 9,770,000 円  １㎡当たりの価格 52,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市松ケ島２丁目１１番１８ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 五井 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．０ ｍ市道 交通 施設 五井駅西方 3.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後も現在の環境を維持するものと予測される。駅徒歩圏外だが、駅周辺の 住宅地供給不足の影響が波及しており、地価は上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ内房線沿線の市原市内を中心とする住宅地域である。主たる需要者は、当該圏内に居住する第一次 取得者が中心であるが、圏外からの転入も見られる。一般住宅が建ち並び、区画整然として街路が整い、広い公園も整 備された閑静で住環境の良好な住宅地域の需要は高い。供給は、新規小規模分譲地が中心だが、中古戸建住宅も含まれ る。中心価格帯は、１８５㎡前後の土地で９００万円～１，０００万円、新築戸建は２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 行政法規上の制約や駐車スペース等を考慮するとアパート等の収益物件の建築を想定することが困難であるため、収益 還元法は適用しなかった。需要者は、自己居住目的の個人が中心で、取引に際しては居住の快適性・生活利便性を重視 し、類似不動産の取引価格との比較により取引の意思決定を行う。よって市場の実態に即した比準価格を標準とし、代 表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,700 円／㎡ [101.3] 100 100 [101.0] 100 [114.5] [101.0] 100 52,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は減少傾向、高齢化率は県平均より 若干高目。地価は北部の市街地等ではコロナ 禍の影響も見られて上昇幅縮小、南部の郊外 では下落継続。 最寄駅からやや遠方に立地するが、駅近辺の 住宅地の供給が不足する状態にあり、その影 響で需要は底堅く推移。周囲では小規模分譲 も見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％