別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 柏 -78　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -78 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　福士　正直 印  TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市西原３丁目５７６番４２４ ｢西原３－２－９｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅を 中心とする既成の住 宅地域 南西4m私道 水道、ガス、下水 江戸川台 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.1 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ私道 交通 施設 江戸川台駅東方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅を中心とする住宅地域としてほぼ熟成しており地域要因に変動は見られない。最寄駅徒歩圏 の住宅地域であり総額面での値頃感もあり地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武野田線沿線の江戸川台駅及び初石駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は柏市及び周辺市 に居住する３０代から４０代の第一次取得者である。標準地周辺は道路幅員が狭い区域であり、街並みもやや古い印象 を受けるが、江戸川台駅周辺は生活利便施設が充実しており住宅地の需要は比較的安定している。市場での中心価格帯 は、１５０㎡程度の土地で１，０００万円台前半から半ば位、新築戸建は２，０００万円台半ばから後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域及び周辺地域内において代替性のある取引事例を収集、選択し得た。標準地周辺は戸建住宅を 中心とする住宅地域であり、画地規模等から採算の見込める賃貸住宅の想定が困難なため、収益還元法は非適用とした 。市場での取引の中心は自用目的の戸建住宅地であり、快適性、利便性が重視されることから、市場の実態を反映した 比準価格を標準とし、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -70                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [125.2] [104.0] 100 84,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる不安定な経済情勢下である が、不動産価格への影響は今の所見られない 。利便性、環境の良い住宅地の需要は安定的 に推移している。 住宅地域として熟成しており地域要因に大き な変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +7.5 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％