別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 柏 -68　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -68 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　豊田　洋一 印  TEL.

鑑定評価額 8,360,000 円  １㎡当たりの価格 63,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市大津ケ丘１丁目３番２６ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 主として中規模一般 住宅が建ち並ぶ住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 柏 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.9 ｍ、奥行　約　　  14.9 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 柏駅南東方 4.3km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 交通利便性は劣るものの既存の住宅地域として熟成しており、当面は現状の地域特性を維持するものと思われる 。近年開発が進む北部エリアの需要増加の影響もあり、需要の弱含み傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏駅徒歩圏外の交通利便性の劣る住宅地域が中心。需要者の中心は周辺地域の３０～４０代の一次取得者 層で、交通利便性が劣ることから遠方からの需要者は少ない。既存の大規模開発地が多く住環境は比較的良好であるが 、利便性が重視される近年の傾向を反映して需要は弱含みである。土地は１３０㎡程度で８００万円～９００万円程度 、新築戸建は２，０００万円～２，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 バス圏にある第一種低層住居専用地域内の戸建住宅地域に存し、地積も小さく、投資対象となる賃貸住宅の想定が困難 であるため収益還元法は適用しない。自己居住を目的として居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成されている ことから、当該需要者の価格検討過程を反映している比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -15                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,000 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [105.0] 100 [ 90.1] [102.0] 100 63,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性、住環境に恵まれた地域の需要は堅調 であるが、競争力の劣る地域は下落傾向が継 続しており、地価の二極化が進んでいる。 交通利便性は劣るものの既存の住宅地域とし て熟成している。地域要因に特段の変動は見 られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％