別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 柏 -67　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -67 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　川口　浩司 印  TEL.

鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市新柏２丁目１４番５ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 新柏 890m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 新柏駅東方 890m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、土地区画整理事業により造成された住宅地である。地域の西側近辺で２０１９年に比較的大きな病 院が移転開業した。それ以外に地域要因に特段の変動はなく、当面現状を維持するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広域的には柏市内の住宅地域全般に及ぶが、その中でも柏市南部の東武野田線各駅の周辺に広がる住宅 地が特に関連性が高い。画地規模がやや大きい区画が多く、一部高低差のある区画もある地域だが、比較的需要のある 地域である。土地価格は１５０㎡程度で２，０００万円程度が、新築住宅は３，０００万円から４，０００万円台前半 程度が取引の中心と見受けられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の位置する地域においては低層の戸建住宅が標準的使用でありこれらの住宅は自己居住用に供されることが 主である。それらの不動産の市場参加者は、収益性よりも利便性快適性を中心に不動産の選別を図ると思料される。ま た用途地域等の地域の特性から収益還元法の適用は断念した。結果的に一手法のみの適用となったが、それら市場参加 者の行動を的確に反映できる比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -31                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,100 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [104.0] 100 [ 67.5] [101.0] 100 134,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    135,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価動向は地域差を反映した二極化傾向にあ る。今後、新型コロナウイルス感染症の経済 ・地価に与える影響を注視する必要がある。 当該地域は、地域の西側近辺で比較的規模の ある病院が移転開業した。それ以外に地域要 因に特段の変動はない。 価格形成要因については方位がやや優る。な お、個別的要因に変化は無い。格差率に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％