別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 柏 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -44 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　福士　正直 印  TEL.

鑑定評価額 22,100,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市豊四季１０１０番５ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 豊四季 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    35 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.7 ｍ、奥行　約　　  13.8 ｍ、規模　　       147 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 豊四季駅南口土地区画整理事 業により整備された地区 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 豊四季駅西方 230m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 駅前の区画整事業により整備された住宅地であり地域要因に大きな変動は認められない。地域が狭いため供給は 少ないが、豊四季駅至近の利便性が良い住宅地であるため需要は底堅く価格は強含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武野田線豊四季駅周辺に広がる地域であり、需要者は柏市及び周辺市に居住する一次取得者が中心であ る。地域は豊四季駅南口土地区画整理事業により整備された良好な住宅地であり、その利便性と環境から人気が高い。 最寄駅の豊四季駅はＪＲ柏駅とＴＸ流山おおたかの森駅の中間にあるが、両駅の徒歩圏住宅地の価格に比して地価が安 いことから安定した需要があり、駅徒歩圏の地価はやや上昇傾向にある。地価水準は坪当たり５０万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において代替性のある取引事例を収集し得た。駅への接近性に優るため共同住宅等も見られる が、対象不動産は敷地面積が狭く、収支採算が成立する建物を想定することは現実的でないため、収益還元法の適用は 断念した。取引は自用目的のものが中心で、快適性、利便性を重視する住宅地域であることから、市場の実態を反映し た比準価格を標準とし、更に代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -54                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 73.8] [104.0] 100 149,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    148,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響により経済は大き な打撃を受けている。現在、地域の不動産市 況に大きな影響は見られていないが、先行き 不透明感がある。 区画整理済みの住宅地域であり、地域要因に 大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -16.5 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％