別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 柏 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -41 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　母袋　秀樹 印  TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市みどり台２丁目９５番２８ ｢みどり台２－３－１１｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 江戸川台 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.6 ｍ、奥行　約　　  15.6 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 江戸川台駅北東方 1.3km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 駅からやや距離のある閑静な低層住宅地域である。昨今の景気動向を反映して、地価は若干の下落傾向で推移し ている。特段の変動要因もみられないことから、今後も同様に弱含みで推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏市および隣接市に位置し、東武野田線「江戸川台」駅利用圏の住宅地域の存する圏域である。需要者 の中心は柏市および周辺地域に居住する一次取得者層と考えられる。土地については、１７０㎡程度で１０００万円台 前半、新築戸建住宅については、対象標準地と同程度の規模で２５００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自ら居住することを目的とした閑静な住宅地域であって、また交通利便性がやや劣り、画地規模も賃貸用共同住宅を想 定するには手狭であり現実的ではないものと判断し収益還元法の適用を断念した。市場参加者の価格形成過程を的確に 反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -70                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [132.7] [100.0] 100 76,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 外部要因による経済全体への影響が懸念され たが、当該地域における居住用不動産に対す る特段の影響は観察されない。 熟成の進む閑静な住宅地域であって、特段の 変動要因は観察されない。 個別的要因に影響を与える特段の変動要因は みられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％