別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 柏 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -25 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　豊田　洋一 印  TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 92,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市八幡町１３９０番８４ ｢八幡町３－３８｣ ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 、やや傾斜地の住宅 地域 東5m市道 水道、ガス、下水 柏 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.4 ｍ、奥行　約　　  13.1 ｍ、規模　　       124 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 柏駅南東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とした既存の住宅地域であり、当面は現状の地域特性を維持するものと思われる。一定の需要は 認められるものの、駅から遠いことから地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線「柏」駅からやや距離のある住宅地域が中心である。需要者の中心は周辺の賃貸住宅等に居住 する３０～４０代の一次取得者層である。駅から近い住環境良好な地域では地価の上昇傾向も見られるものの、利便性 の劣る地域については依然として弱含み傾向といえる。土地は１２０㎡程度で１，１００万円～１，２００万円程度、 新築戸建は２，０００万円～３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄り駅から距離がある第一種低層住居専用地域内に存し、戸建住宅を中心とする地域で、容積率と敷地規模等を勘案 すると賃貸共同住宅の想定が現実的ではないため収益還元法は適用しない。自己居住を目的として居住の快適性、利便 性等を重視して価格が形成されていることから、当該需要者の価格検討過程を反映している比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -49                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [124.4] [103.0] 100 92,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性、住環境に恵まれた地域の需要は堅調 であるが、競争力の劣る地域は下落傾向が継 続しており、地価の二極化が進んでいる。 柏駅が最寄駅ではあるが、駅から距離のある 既存の住宅地域である。地域要因に特段の変 動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％