別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 習志野 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   習志野 -13 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之 印  TEL.

鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 習志野市大久保４丁目１１１番５９ ｢大久保４－１３－３６｣ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 京成大久保 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.8 ｍ、奥行　約　　  12.7 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 京成大久保駅北東方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 京成大久保駅から徒歩圏内の閑静な住宅地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると 予測する。地価は緩やかな上昇基調の継続が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として京成本線沿線で、概ね習志野市、八千代市西部及び船橋東部の戸建住宅を中心とする住宅地域 である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する１次・２次取得者層であり、圏外からの転入者も見られる。京成大 久保駅から徒歩圏内の熟成した住宅地域であり、需要は比較的安定している。土地は、対象標準地の規模で２，０００ 万円程度、新築戸建住宅は、総額３，５００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用の戸建住宅を中心とした住宅地域である。アパート等は見られず、合理的な賃貸市場が形成され ていないため、賃料水準の把握が困難であり、また対象標準地の規模の場合、新規の市場参入者は自用目的での取引が 中心であると判断されること等から、収益価格は試算せず、前年地価公示及び前年指定基準地以降の動向との検討等も 踏まえ、実証的で、信頼性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    145,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　習志野 -11                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    145,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 習志野市の人口は増加、高齢化は進行してい る。住宅地の地価は比較的堅調だが、新型コ ロナウイルス感染症の影響で地価上昇率は鈍 化傾向にある。 最寄駅から徒歩圏内にあり、また、生活利便 施設への接近性及び住環境等から、需要は引 き続き堅調で、地価は、上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％ +0.7 ％