別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 習志野 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   習志野 -8 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　菊地　敦雄 印  TEL.

鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 167,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 習志野市本大久保３丁目４７１番３３ ｢本大久保３－２－８｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ート等も見られる住 宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 京成大久保 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.6 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ　市道 交通 施設 京成大久保駅南西方 750m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏内の一般住宅地域で、地域要因に格別の変動要因も無いことから今後も暫くは現状を維持して 推移するものと予測する。地価はやや強含みにて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    167,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圈は、ＪＲ総武線、京成本線沿線の船橋市の東部及び習志野市の圏域に存する中小規模の住宅地域一帯である 。需要者は、同一需給圏内に居住する東京都心、千葉市内等へ通勤する３０歳～４０歳代の一次取得者が中心である。 東京都心等への通勤利便性が良好であるため需給関係は堅調で、土地単体では２，５００万円程度、新築戸建では３， ５００万円～４，５００万円程度が市場の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は最寄駅徒歩圏内の自用の戸建住宅地域であり、取引は自己使用目的の取引が大部分を占め、投資採算性に 見合う賃貸市場は形成されていないことから収益価格は試算しない。鑑定評価額の決定に際しては、同一需給圏内の信 頼性の高い取引事例から比準した市場の実態を反映する実証的な比準価格を採用し、代表標準地との比較検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　習志野 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    145,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [ 88.4] [102.0] 100 167,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    166,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅地の平均変動率は上昇傾向。「奏の 杜」の影響を受ける津田沼駅周辺と旧来から 人気のある大久保駅周辺の住宅地は特にその 傾向が強い。 駅徒歩圏の居住環境良好な住宅地域であり、 地域全体の住宅需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％