鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東金 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０８７００１ -33	東金市		建付地	（　）	台形	南東21m国道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
b	２１１０８７５６６ -43	茂原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東9m市道、北西2.7m、二方路		（都）近商 (60,200)
c	２１１０８７８４１ -158	茂原市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.7m市道、南3m、角地		（都）近商 (90,200)
d	２１１０８７５６６ -22	茂原市		建付地	（　）	不整形	北8.5m国道、南2.7m、二方路		（都）１住居 (70,200)
e	２１１０８６１７８ -3	大網白里市		建付地	（　）	長方形	北西6.5m市道、南西6.2m、角地		２中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,708	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,708	100 [ 86.0]	39,195	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,200
b	(　 ) 40,984	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	42,736	100 [ 105.0]	40,701		40,700
c	(　 ) 34,974	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	34,288	100 [ 84.7]	40,482		40,500
d	(　 ) 31,993	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	35,548	100 [ 88.4]	40,213		40,200
e	(　 ) 26,533	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 73.0]	100 [ 100.0]	36,347	100 [ 90.0]	40,386		40,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,000 円／㎡]

東金 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,684,481	2,226,801	8,457,680	8,027,200	430,480	（　0.9746） 419,546	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,562,163 円　　　　（　 21,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東金 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所地	280.40	Ｓ2	551.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	406 ㎡	8.5 m x 47.5 m	前面道路：県道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階ともはフロア貸しで１階は店舗、２階は事務所を想定。賃料は店舗、事務所各１台分の標準的な駐車場料金を含む単価を査定。

⑦有効率　 92.1 ％
の理由

階段、共用部分等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.40	94.1	263.86	2,000	527,720	6.0	3,166,320
							0.0	0
2～ 2	事務所	271.30	90.0	244.17	1,800	439,506	3.0	1,318,518
							0.0	0
～

～

～

計		551.70	92.1	508.03		967,226		4,484,838
								0

⑨年額支払賃料	967,226 円　×　12ヶ月　＝　 11,606,712 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 508.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,606,712 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 963,357 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,643,355 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,484,838 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,126 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,684,481 円　　　　（　 26,316 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６１７８　　　　-1	1,858 ( 1,774)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 86.0]	100 [120.0]	2,000	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,010 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７５６６　　　　-21	2,714 ( 2,635)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [124.0]	100 [120.0]	2,027
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東金 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	580,000 円	116,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	348,201 円	11,606,712　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 138,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 928,000 円	116,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,226,801 円　（　　　　　　 5,485 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	116,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 551.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,027,200 円（　　　　　 19,771 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,684,481 円
②総費用	2,226,801 円
③純収益　①－②	8,457,680 円
④建物等に帰属する純収益	8,027,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	430,480 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	419,546 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,033 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,562,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
東金 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東金 5-1

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　石井　恒徳

印

TEL.

鑑定評価額

15,500,000 円

１㎡当たりの価格

38,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月4日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東金市東金字岩崎１２０４番				②地積　(㎡)	406 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:5.5	店舗兼住宅ＲＣ5	小売店舗の建ち並ぶ県道沿いの商業地域	北西10m県道	水道、ガス、下水	東金 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 47.5 ｍ、規模　　 406 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ県道

交通

施設

東金駅北西方

250m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

東金駅西口の旧街道沿いの衰退の続く商業地域である。以前は小売店舗が建ち並ぶ地域であったが、現在は空き
店舗・駐車場利用が多くみられ住宅地化が進んでいる。地価は商況を反映して下落傾向が続いている。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、千葉県内の中核都市の駅前商業地域や路線商業地域を圏域とする。需要者は、地元企業や全国にチェー
ン展開する企業が中心となる。国道や県道沿いの路線商業地域は依然として需要は多いが、東金駅周辺の商業地域は弱
含みで推移している。新型コロナ感染症の影響はまだ少ない。需要の中心となる価格帯については、規模や用途により
まちまちで把握することが困難であった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は東金駅西口の小規模な衰退傾向著しい既成商業地域である。地域の商況を反映して賃料水準が低位であり
収益価格は比準価格に比べ低く試算された。一方、比準価格は現実の取引価格を価格判定の基礎としており実証的で規
範性は高い。よって、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地価格との検討を踏まえ、不動産市場の動向
を勘案して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大網白里 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 66,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[177.9]

[100.0]
100

38,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東金市は山武郡の中核都市として発展。人口
は微減、土地取引件数やや減少傾向である。
駅周辺の商業地は下落傾向、路線沿いは横ば
い傾向。

ＪＲ東金駅の西口の旧来の商業地域である。
需要は路線商業地域に向かう傾向が強く、近
隣地域は商業地としては精彩を欠いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +71.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

東金 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０８７００１ -234	東金市		建付地	（　）	台形	南西7.5m県道、北東6m、二方路		（都）１中専 (60,200)
b	２１１０８７００１ -42	東金市		建付地	（　）	不整形	南9m県道、東4m、角地		（都） (70,200)
c	２１１０８７００１ -229	東金市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、南西4m、二方路		（都）商業 (80,360)
d	２１１０８７５６６ -22	茂原市		建付地	（　）	不整形	北8.5m国道、南2.7m、二方路		（都）１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	28,269	100 [ 71.2]	39,704	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,700
b	(　 ) 20,499	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	24,996	100 [ 62.4]	40,058		40,100
c	(　 ) 33,275	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	31,660	100 [ 79.4]	39,874		39,900
d	(　 ) 31,993	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	35,548	100 [ 89.3]	39,807		39,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,800 円／㎡]

東金 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,678,365	2,226,602	8,451,763	8,027,200	424,563	（　0.9746） 413,779	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,444,469 円　　　　（　 20,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東金 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	280.40	Ｓ2	551.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	406 ㎡	8.5 m x 47.5 m	前面道路：県道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階ともフロア貸しで１階は店舗、２階は事務所を想定。賃料は地域標準の店舗、事務所各１台分の駐車場料金を含む単価を査定。

⑦有効率　 92.1 ％
の理由

階段、共用部分等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.40	94.1	263.90	1,999	527,536	6.0	3,165,216
							0.0	0
2～ 2	事務所	271.30	90.0	244.10	1,799	439,136	3.0	1,317,408
							0.0	0
～

～

～

計		551.70	92.1	508.00		966,672		4,482,624
								0

⑨年額支払賃料	966,672 円　×　12ヶ月　＝　 11,600,064 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 508.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,600,064 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 962,805 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,637,259 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,482,624 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,106 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,678,365 円　　　　（　 26,301 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６１７８　　　　-2	1,874 ( 1,836)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,002	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,009 円/㎡　月額支払賃料（　 1,999 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６１７８　　　　-1	1,858 ( 1,774)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,020
c	６１７８　　　　-5	1,974 ( 1,917)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [ 91.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,006

東金 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	580,000 円	116,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	348,002 円	11,600,064　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 138,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 928,000 円	116,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,226,602 円　（　　　　　　 5,484 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	116,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 551.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,027,200 円（　　　　　 19,771 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,678,365 円
②総費用	2,226,602 円
③純収益　①－②	8,451,763 円
④建物等に帰属する純収益	8,027,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	424,563 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	413,779 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,019 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,444,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,800 円／㎡）