別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 東金 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東金 -2 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　石井　恒徳 印  TEL.

鑑定評価額 6,340,000 円  １㎡当たりの価格 39,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東金市東上宿字１丁目１２番２ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 多い区画整然とした 住宅地域 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 東金 640m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 東金駅南方 640m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 東金市中心市街地の中の戸建住宅を主として共同住宅もみられる区画整然とした住宅地域である。需要は安定的 で地価は横ばいで推移している。当面は大きな変化もなく現状を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東金線の各駅及びＪＲ外房線大網駅から茂原駅までの各駅を勢圏とする住宅地域を圏域とする。需要 者は地元居住者や地縁・血縁のある者が中心であるが、圏外からの流入も見られる。需要は安定的で地価は概ね横ばい で推移している。まだ新型コロナの影響は少ない。需要の中心となる価格帯は、土地は約１６０㎡で６５０万円前後、 新築戸建は２２００万円前後の価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、戸建住宅を主としアパートもみられる閑静な住宅地域である。収益還元法については、対象標準地が戸 建てを主とする住宅地域にあること、画地規模が小さくアパート等の収益物件の建築を想定することが現実的でないこ と等から適用しない。一方、比準価格は現実の取引価格を価格判定の基礎としており実証的で規範性は高い。よって比 準価格を中心に代表標準地との検討を踏まえ地域の市場動向に留意し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東金 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 83.3] [101.0] 100 39,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山武郡市の中核都市として発展。人口は減少 が続いている。宅地需要は中心部とその周辺 は横ばい、利便性・住環境の劣る地域は緩や かな下落傾向。 既成の区画整然とした最寄駅近郊の住宅地域 で、特段の変動要因は見られず、地価は横ば いで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％