鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

成田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０７６５２７ -14	成田市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西10.7m市道、北東2.8m、二方路		商業 (90,400)
b	２１１０７６５２７ -209	成田市		建付地	（　）	不整形	北西20m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	２１１０７６５２７ -239	成田市		建付地	（　）	長方形	北西25m市道、南東6m、二方路		２住居 (60,200)
d	２１１０７６５２７ -29	成田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東17m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	２１１０７７６１９ -102	富里市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 168,213	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	169,244	100 [ 97.0]	174,478	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	178,000
b	(　 ) 163,584	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	173,227	100 [ 103.6]	167,208		171,000
c	(　 ) 131,447	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	130,029	100 [ 74.9]	173,603		177,000
d	(　 ) 92,013	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,553	100 [ 54.8]	167,068		170,000
e	(　 ) 92,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	92,400	100 [ 52.5]	176,000		180,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 177,000 円／㎡]

成田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,082,082	3,095,031	13,987,051	12,110,400	1,876,651	（　0.9489） 1,780,754	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	36,341,918 円　　　　（　 141,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

成田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	169.99	ＲＣ5	773.65
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	257 ㎡	10.2 m x 23.3 m	前面道路：市道　 10.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中層店舗兼共同住宅として標準的

⑦有効率　 82.2 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	138.33	75.9	105.02	3,500	367,570	6.0	2,205,420
							1.0	367,570
2～ 2	店舗	155.83	87.1	135.67	2,800	379,876	3.0	1,139,628
							1.0	379,876
3～ 3	居宅	159.83	82.5	131.86	1,900	250,534	2.0	501,068
							1.0	250,534
4～ 4	居宅	159.83	82.5	131.86	1,900	250,534	2.0	501,068
							1.0	250,534
5～ 5	居宅	159.83	82.5	131.86	1,950	257,127	2.0	514,254
							1.0	257,127

計		773.65	82.2	636.27		1,505,641		4,861,438
								1,505,641

⑨年額支払賃料	1,505,641 円　×　12ヶ月　＝　 18,067,692 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 636.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,067,692 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,499,618 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,568,074 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,861,438 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,579 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,505,641 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 469,429 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,082,082 円　　　　（　 66,467 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	成田賃　　　　-20	2,492 ( 2,417)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	3,573	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,617 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	成田賃　　　　-241	2,577 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	3,695
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

成田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	870,000 円	174,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	542,031 円	18,067,692　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,261,500 円	174,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.50 /1000
④損害保険料	174,000 円	174,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	174,000 円	174,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,095,031 円　（　　　　　　 12,043 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	174,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 773.65 ㎡　×　(100% ＋　 7.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,110,400 円（　　　　　 47,122 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,082,082 円
②総費用	3,095,031 円
③純収益　①－②	13,987,051 円
④建物等に帰属する純収益	12,110,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,876,651 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,780,754 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,929 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,341,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
成田 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

成田 5-1

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　大木　一広

印

TEL.

鑑定評価額

45,500,000 円

１㎡当たりの価格

177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	成田市花崎町８３９番３６				②地積　(㎡)	257 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ5	飲食小売店舗等が建ち並ぶ駅に近い普通商業地域	南東10.7m市道、背面道	水道、ガス、下水	成田 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.2 ｍ、奥行　約　　 23.3 ｍ、規模　　 257 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．７ｍ市道

交通

施設

成田駅東方

200m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

成田山表参道沿いの既成商業地域であり、新型コロナウイルス感染症の影響から顧客が大幅に減少している。緊
急事態宣言以降は客足が徐々に戻りつつあるが、先行きは不透明である。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 177,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 141,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、ＪＲ成田線及び京成本線沿線の商業地域及び商住混在地域であり、成田市及び周辺市町に及ぶ圏域。
近隣地域周辺は成田山表参道沿いに飲食・小売店舗等が建ち並ぶ繁華性の高い既成商業地域であるが、現在は新型コロ
ナウイルス感染症の影響から観光客が大幅に減少、沿道店舗では賃料減免等も見られるなど収益性が悪化している。取
引は極めて少ないが、需要の中心となる価格帯は土地単価１５万～２０万円／㎡程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　自己使用の店舗等も多く見られる既成商業地域であり、投資採算性の低い低層建物が主体で賃貸需要も弱含みである
ため、収益価格はやや低位に求められた。一方、比準価格は現実の市場取引価格から試算した実証的な価格であり、市
場の需給動向等が価格に与える影響が大きい市場特性からも、説得力を有する。従って、本件では比準価格を重視し、
収益価格を比較考量し、さらに近年の市場動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    181,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

成田市では新型コロナウイルス感染症により
成田空港利用者や観光客が大幅に減少、地域
経済や雇用情勢に深刻な影響を及ぼしている
。

新型コロナウイルス感染症の影響から、イン
バウンドを中心に顧客が大幅に減少し、地価
は上昇から下落に転じた。

個別的要因に変動は見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

成田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０７６５２７ -14	成田市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西10.7m市道、北東2.8m、二方路		商業 (90,400)
b	２１１０７６５２７ -238	成田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	２１１０７６５２７ -239	成田市		建付地	（　）	長方形	北西25m市道、南東6m、二方路		２住居 (60,200)
d	２１１０７７６１９ -615	富里市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東16m市道、北西6m、西6m、三方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 168,213	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	169,244	100 [ 97.0]	174,478	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	178,000
b	(　 ) 125,000	100 [ 80.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	157,031	100 [ 90.0]	174,479		178,000
c	(　 ) 131,447	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	130,029	100 [ 76.6]	169,751		173,000
d	(　 ) 185,258	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.0]	153,106	100 [ 88.4]	173,197		177,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	関係者間取引	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	関係者間取引	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +21.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 177,000 円／㎡]

成田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,903,272	3,202,239	13,701,033	11,832,000	1,869,033	（　0.9489） 1,773,525	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	36,194,388 円　　　　（　 141,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

成田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	169.99	ＲＣ5	773.65
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	257 ㎡	10.2 m x 23.3 m	前面道路：市道　 10.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅（１～２階はフロア貸し店舗、３～５階は１Ｋマンション）を想定した。

⑦有効率　 82.2 ％
の理由

店舗兼共同住宅の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	138.33	75.9	104.99	3,600	377,964	6.0	2,267,784
							1.0	377,964
2～ 2	店舗	155.83	87.1	135.73	2,800	380,044	3.0	1,140,132
							1.0	380,044
3～ 3	共同住宅	159.83	82.5	131.86	1,850	243,941	2.0	487,882
							1.0	243,941
4～ 4	共同住宅	159.83	82.5	131.86	1,850	243,941	2.0	487,882
							1.0	243,941
5～ 5	共同住宅	159.83	82.5	131.86	1,850	243,941	2.0	487,882
							1.0	243,941

計		773.65	82.2	636.30		1,489,831		4,871,562
								1,489,831

⑨年額支払賃料	1,489,831 円　×　12ヶ月　＝　 17,877,972 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 636.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,877,972 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,483,872 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,394,100 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,871,562 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,672 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,489,831 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 464,500 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,903,272 円　　　　（　 65,771 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	成田賃　　　　-20	2,492 ( 2,417)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 78.4]	100 [ 80.0]	3,973	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,720 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	成田賃　　　　-22	2,562 ( 2,485)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [ 75.0]	3,525
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

成田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,020,000 円	170,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	536,339 円	17,877,972　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,232,500 円	170,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.50 /1000
④損害保険料	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,202,239 円　（　　　　　　 12,460 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	170,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 773.65 ㎡　×　(100% ＋　 10.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,832,000 円（　　　　　 46,039 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,903,272 円
②総費用	3,202,239 円
③純収益　①－②	13,701,033 円
④建物等に帰属する純収益	11,832,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,869,033 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,773,525 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,901 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,194,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,000 円／㎡）