別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 成田 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 -21 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　祥之 印  TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市美郷台３丁目７番２５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多くアパ ートも見られる戸建 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 成田 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.9 ｍ、奥行　約　　  12.8 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位：北　　６ ｍ市道 交通 施設 成田駅北方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も現状である戸建住宅地域として推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 ①同一需給圏：ＪＲ成田線、京成本線、成田スカイアクセス線の各駅であり、成田市、富里市、酒々井町の圏域に存す る住宅地域。②需要者の属性：市内の買主は約６１．２％、県内は約８３．０％、県外は約１３．９％、不明・公共団 体は約３．０％（Ｒ２．９．３０）。③需給動向：中古住宅が中心であり、更地取引は少ない。④中心価格帯：規模に よって一様でないが、更地で坪当たり２５万円程度が需要の中心と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は最寄駅から遠い自己使用ニーズの高い戸建住宅地であり、居住の快適性が最も重視されて価格決定がなさ れるため、収益価格の試算は割愛した。本件では、実証的な比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格を参酌し 、直近の不動産市場の動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　成田 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,400 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [100.0] [102.0] 100 77,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費及び生産は持ち直し、設備投資は減 少、企業収益は全体として大幅な減少、消費 者物価は横ばい。 商業施設への接近性が良好な住宅団地内の戸 建住宅地域であり、特別な変動はないが、地 価は継続して上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％