別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 成田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 -2 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　笹野　善基 印  TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 77,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市はなのき台２丁目８番１７ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整理済の戸建 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 成田 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.9 ｍ、規模　　       178 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 成田駅西方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 新しい住宅団地であるが堅調な需要を背景に今後熟成度を増していくものと見込む。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ成田線及び京成本線、北総線沿線で、成田市を中心に富里市北西部、酒々井町、印西市を含む範囲 。需要者は成田市勤務または居住の中堅所得層が中心となるが市外からの流入も見られる。対象標準地の存する地域は 区画整理事業による品等の良好な新しい大規模戸建住宅団地で需要は堅調に推移している。中心となる価格帯は更地で １，３００万円～１，８００万円、新築の土地建物で３，５００万円～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 すべて対象標準地と同一住宅団地内の取引事例を採用し、類似性の高い取引事例から導き出された比準価格は精度が高 く信頼性がある。一方対象標準地の存する地域は、戸建住宅用に開発された地域で一部を除き地区計画によりアパート 等の共同住宅は建築できないため収益還元法は適用しない。本件においては実証的で規範性を有する比準価格を採用し 、代表標準地と価格の妥当性を検証の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　成田 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,400 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [ 98.1] [100.0] 100 77,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 成田市人口は増加傾向から減少へ。新型コロ ナウイルスの影響で空港、観光業界中心に経 済的打撃が大きく雇用も悪化。不動産市場は 供給不足が続く。 比較的新しい戸建住宅団地で人気は高く堅調 な需要が続いている。土地価格は新型コロナ ウイルスの影響にも係わらず上昇傾向を維持 している。 価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％