別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 野田 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -10 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　川口　浩司 印  TEL.

鑑定評価額 8,530,000 円  １㎡当たりの価格 50,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市柳沢新田字中耕地２７２番３３ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅等 の多い住宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 愛宕 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.4 ｍ、奥行　約　　  16.3 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項は無い。 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 愛宕駅北東方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする既成住宅地域である。地域は今後とも同様の地域特性を維持するものと予測する。最寄駅 からやや距離がありさらに国道１６号線を超えることから、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、野田市内の東武野田線沿線住宅地域で、特に野田市駅から清水公園駅利用圏地域が規範性が高い。需要 者の中心は、市内に地縁のある一次取得者等で利便性にやや劣ることもありやや限定的である。土地は１７０㎡程度で ８００万～１，０００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円～２，５００万円程度が市場における中心価格帯であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の位置する柳沢地域では、戸建住宅が標準的使用でこれらの住宅は自己居住用に供されることが主である。 そして市場参加者は収益性よりも利便性・快適性を中心に不動産の選別を図ると思料され、収支採算に合う収益物件の 想定が現実的ではないことから収益還元法の適用は断念した。結果的に一手法のみの適用となったが、それら市場参加 者の行動を的確に反映できる比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,900 円／㎡ [ 96.3] 100 100 [104.0] 100 [121.1] [101.0] 100 50,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価動向は地域差を反映した二極化傾向にあ る。今後、新型コロナウイルス感染症の経済 ・地価に与える影響を注視する必要がある。 最寄駅からの距離があり国道１６号を超える など交通利便性のやや劣る既成住宅地域であ る。地域要因に特段の変動は見られない 価格形成要因については方位がやや優る。な お、個別的要因に変化は無い。格差率に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.5 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％