鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松戸 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０４４３４７ -730	松戸市		更地	（　）	ほぼ台形	東21m国道、南西6m、角地		準住居高度地区1種 (70,200)
b	２１１０４５４９２ -6	松戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西16m県道、南8m、角地		近商 (100,200)
c	２１１０４９１７０ -1050	松戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	西18m国道、中間画地		準住居高度地区1種 (60,200)
d	２１１０４４８５４ -809	松戸市		更地	（　）	不整形	南東16m県道、北東2.7m、角地		２住居高度地区1種 (70,200)
e	２１１０４９１７０ -1079	松戸市		更地	（　）	ほぼ台形	東20m国道、北東10m、角地		準住居高度地区1種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 171,527	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	163,359	100 [ 117.6]	138,911	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	139,000
b	(　 ) 189,029	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	171,845	100 [ 118.8]	144,651		145,000
c	(　 ) 133,082	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	137,198	100 [ 100.0]	137,198		137,000
d	(　 ) 183,432	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	194,108	100 [ 134.0]	144,857		145,000
e	(　 ) 171,197	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	163,045	100 [ 117.7]	138,526		139,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +36.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +16.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 138,000 円／㎡]

松戸 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,705,576	3,553,094	14,152,482	12,046,700	2,105,782	（　0.9522） 2,005,126	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	42,662,255 円　　　　（　 99,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	252.00	Ｓ3	756.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	429 ㎡	18.0 m x 23.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層の一棟貸しのロードサイド型店舗を想定した。

⑦有効率　 90.1 ％
の理由

共用面積を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	店舗	756.00	90.1	680.85	2,223	1,513,530	6.0	9,081,180
							0.0	0
～

～

～

～

計		756.00	90.1	680.85		1,513,530		9,081,180
								0

⑨年額支払賃料	1,513,530 円　×　12ヶ月　＝　 18,162,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 680.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,162,360 円　　×　　 3.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 544,871 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,617,489 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,081,180 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 88,087 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,705,576 円　　　　（　 41,272 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-521	1,466 ( 1,464)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [108.8]	100 [ 80.0]	2,105	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,234 円/㎡　月額支払賃料（　 2,223 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第４　　　　-74	1,782 ( 1,724)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,101
c	千葉第４　　　　-72	3,470 ( 3,369)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [147.2]	100 [100.0]	2,481

松戸 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	537,000 円	179,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	726,494 円	18,162,360　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 472,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,458,800 円	179,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	179,000 円	179,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	179,000 円	179,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,553,094 円　（　　　　　　 8,282 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	179,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 756.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,046,700 円（　　　　　 28,081 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,705,576 円
②総費用	3,553,094 円
③純収益　①－②	14,152,482 円
④建物等に帰属する純収益	12,046,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,105,782 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,005,126 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,674 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,662,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
松戸 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松戸 5-13

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　四方田　修

印

TEL.

鑑定評価額

59,200,000 円

１㎡当たりの価格

138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松戸市南花島３丁目４０番５				②地積　(㎡)	429 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）高度地区1種
	1:1.2	店舗ＬＳ2	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	西18m国道	水道、下水	松戸 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 430 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

松戸駅北東方

1.2km

法令

規制

準住居
(60,200)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの路線商業地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。新
型コロナウィルス感染症の影響も限定的であり、地価水準は横ばいが続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 138,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 89,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、松戸市及びその周辺市の幹線道路沿いの路線商業地域。主な需要者は、自動車関連施設やロードサイド
型の店舗・営業所等を自ら運営する企業や不動産業者等である。沿道では一部大手資本による大規模店舗も見られるが
、商業施設の集積度は低い。新型コロナウィルス感染症の影響も限定的であり、需給関係は安定的で価格は概ね横這い
で推移している。市場の中心となる価格帯は、１㎡当たり１２～１５万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は国道沿いの路線商業地であるが、商業集積度が低く、不動産賃貸事業による収益を目的とする取引は希であ
る。試算価格はやや乖離して求められたが、収益還元法については、依然として賃料が弱含みで、手法適用に当たって
は賃貸需要等についての想定事項も含んでいる。本件では市場の実勢を反映し実証的でより説得力の高い比準価格を重
視し、収益価格は参考にとどめ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により景気
は引続き厳しい状態にあるが、持ち直してい
る。先行きは警戒感が続く中、緩やかに改善
基調をたどる。

国道６号線沿いの路線商業地域であり、地域
要因に大きな変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

松戸 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０４９１７０ -1050	松戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	西18m国道、中間画地		準住居高度地区1種 (60,200)
b	２１１０４９１７０ -1079	松戸市		更地	（　）	ほぼ台形	東20m国道、北東10m、角地		準住居高度地区1種 (70,200)
c	２１１０４４３４７ -730	松戸市		更地	（　）	ほぼ台形	東21m国道、南西6m、角地		準住居高度地区1種 (70,200)
d	２１１０４９１７０ -1055	松戸市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東18m国道、北東8m、北西4m、三方路		準住居高度地区1種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 133,082	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	137,198	100 [ 100.1]	137,061	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	137,000
b	(　 ) 171,197	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	163,045	100 [ 117.7]	138,526		139,000
c	(　 ) 171,527	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	163,359	100 [ 116.6]	140,102		140,000
d	(　 ) 142,879	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	140,215	100 [ 99.0]	141,631		142,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.7	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 138,000 円／㎡]

松戸 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,633,890	3,421,865	14,212,025	12,315,900	1,896,125	（　0.9522） 1,805,490	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	38,414,681 円　　　　（　 89,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	252.00	Ｓ3	756.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	429 ㎡	18.0 m x 23.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用を考慮の上で一棟貸しの沿道型店舗を想定した。

⑦有効率　 90.1 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	店舗	756.00	90.1	680.85	2,214	1,507,402	6.0	9,044,412
							0.0	0
～

～

～

～

計		756.00	90.1	680.85		1,507,402		9,044,412
								0

⑨年額支払賃料	1,507,402 円　×　12ヶ月　＝　 18,088,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 680.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,088,824 円　　×　　 3.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 542,665 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,546,159 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,044,412 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 87,731 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,633,890 円　　　　（　 41,105 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-521	1,466 ( 1,464)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 65.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,148	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,225 円/㎡　月額支払賃料（　 2,214 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第４　　　　-520	2,431 ( 2,353)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	100 [120.0]	2,302
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松戸 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	549,000 円	183,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	542,665 円	18,088,824　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 472,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,491,400 円	183,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	183,000 円	183,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	183,000 円	183,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,421,865 円　（　　　　　　 7,976 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	183,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 756.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,315,900 円（　　　　　 28,708 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,633,890 円
②総費用	3,421,865 円
③純収益　①－②	14,212,025 円
④建物等に帰属する純収益	12,315,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,896,125 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,805,490 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,209 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,414,681 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,500 円／㎡）