鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松戸 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０４８７６６ -262	松戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,390)
b	２１１０４７８２９ -678	鎌ケ谷市		更地	（　）	ほぼ台形	北18m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
c	２１１０４４８５４ -871	松戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	２１１０４４８５４ -875	松戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、中間画地		近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 272,141	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	274,862	100 [ 96.6]	284,536	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	285,000
b	(　 ) 302,391	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	327,973	100 [ 80.7]	406,410		406,000
c	(　 ) 364,291	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	372,305	100 [ 74.3]	501,083		501,000
d	(　 ) 241,979	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	252,868	100 [ 84.1]	300,675		301,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 380,000 円／㎡]

松戸 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,237,015	4,401,457	14,835,558	12,294,600	2,540,958	（　0.9530） 2,421,533	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	53,811,844 円　　　　（　 326,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	115.47	ＲＣ6	661.61
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	165 ㎡	10.9 m x 15.2 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２～６階：事務所（フロア貸し）と想定。

⑦有効率　 90.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	112.31	86.0	96.59	3,822	369,167	10.0	3,691,670
							0.0	0
2～ 6	事務所	109.86	91.3	100.30	2,730	273,819	6.0	1,642,914
							0.0	0
～

～

～

計		661.61	90.4	598.09		1,738,262		11,906,240
								0

⑨年額支払賃料	1,738,262 円　×　12ヶ月　＝　 20,859,144 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 598.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,859,144 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,731,309 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,127,835 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,906,240 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 109,180 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,237,015 円　　　　（　 116,588 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-208	2,678 ( 2,533)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 96.9]	100 [100.0]	2,940	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,744 円/㎡　月額支払賃料（　 2,730 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第４　　　　-210	3,038 ( 2,797)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 84.6]	100 [140.0]	2,565
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松戸 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	930,000 円	186,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,042,957 円	20,859,144　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 540,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,515,900 円	186,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,401,457 円　（　　　　　　 26,675 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	186,000,000 円	設計監理料率　 273,000 円／㎡　×　 661.61 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,294,600 円（　　　　　 74,513 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,237,015 円
②総費用	4,401,457 円
③純収益　①－②	14,835,558 円
④建物等に帰属する純収益	12,294,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,540,958 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,421,533 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,676 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,811,844 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 326,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
松戸 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松戸 5-8

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　吉田　司

印

TEL.

鑑定評価額

59,200,000 円

１㎡当たりの価格

359,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松戸市新松戸３丁目１８番２				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:1.5	店舗、事務所兼住宅ＲＣ4	中低層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南東16m市道	水道、ガス、下水	新松戸 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 25 ｍ、南 100 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ　市道

交通

施設

新松戸駅西方

530m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、市場性の高い新松戸駅の周辺商業地として環境を維持しており、今後も現状のまま推移すると予測
する。商業地の需要は、インフレ政策や駅前商業地の市況等により、しばらくは安定していると推定される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 379,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 333,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、松戸市や隣接市のＪＲ常磐線駅前商業地や主要街路沿いの商業地等である。需要者の中心は、広域的な
展開を見せる中規模以上の資本法人、地元の中堅法人及び飲食チェーン店、投資目的の購入者等である。当該地域は、
市場性の高い新松戸駅の主要街路沿いに位置しており、広域的に需要が見込める地域である。但し、コロナ禍の影響等
もあり、積極的な投資需要の後退やテナント需要の停滞も一部見受けられ、地価は若干の上昇にとどまっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏における昨今の取引は、自用の業務用建物、一部賃貸や投資目的の購入など多様な状況にあり、比準価格は
それらの複合的な取引状況を的確に反映した価格である。又、商業地域であること、投資用としての需要も見込める事
から、収益性からアプローチした収益価格も重要な指標であるが、コロナ禍の影響でやや不安定な要素も多い。以上か
ら比準価格をやや重視することとし、収益価格を加味して、又代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松戸 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 303,000 円／㎡

[100.3]
100

100
[100.0]

100
[ 84.7]

[100.0]
100

359,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    358,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍に係らず各種の景気対策等から不動
産需要は、概ね安定しているが、利便性や周
辺環境等により、地価動向にはやや相違があ
る。

過去１年において街路条件、環境条件等に係
る地域要因の変動は、認められなかった。

近隣地域内では、規模・形状及び顧客流動性
・視認性等において、ほぼ標準的な競争力で
ある。尚、前年と比較して、格差率に変動は
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

松戸 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０４６１２３ -998	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
b	２１１０４６１２３ -997	松戸市		借地権	（　）	ほぼ長方形	北38m市道、中間画地		商業 (70,300)
c	２１１０４６１２３ -928	松戸市		建付地	（　）	ほぼ整形	東9m市道、南4m、北2.7m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	２１１０４４３４７ -710	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 264,599	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	265,393	100 [ 75.1]	353,386	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	353,000
b	(　 443,415) 509,881	100 [ 100.0]	[ 115.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	588,403	100 [ 144.8]	406,356		406,000
c	(　 ) 269,040	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 85.0]	100 [ 102.0]	311,242	100 [ 86.5]	359,817		360,000
d	(　 ) 263,736	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	263,736	100 [ 63.7]	414,028		414,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 +43.0
b	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 379,000 円／㎡]

松戸 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,585,115	4,748,540	15,836,575	13,236,300	2,600,275	（　0.9519） 2,475,202	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	55,004,489 円　　　　（　 333,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	115.47	ＲＣ6	661.61
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	165 ㎡	10.9 m x 15.2 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～６階：事務所とし、各フロアー貸しを想定。

⑦有効率　 90.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	112.31	86.0	96.54	3,938	380,175	3.0	1,140,525
							1.0	380,175
2～ 6	事務所	109.86	91.3	100.26	2,864	287,145	2.0	574,290
							1.0	287,145
～

～

～

計		661.61	90.4	597.84		1,815,900		4,011,975
								1,815,900

⑨年額支払賃料	1,815,900 円　×　12ヶ月　＝　 21,790,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 597.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,790,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,808,636 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,982,164 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,011,975 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,790 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,815,900 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 566,161 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,585,115 円　　　　（　 124,758 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-208	2,678 ( 2,533)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.5]	2,920	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,950 円/㎡　月額支払賃料（　 2,864 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第４　　　　-209	2,577 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	2,978
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松戸 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,146,000 円	191,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,089,540 円	21,790,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 574,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,556,600 円	191,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	191,000 円	191,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	191,000 円	191,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,748,540 円　（　　　　　　 28,779 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	191,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 661.61 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0675 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,236,300 円（　　　　　 80,220 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,585,115 円
②総費用	4,748,540 円
③純収益　①－②	15,836,575 円
④建物等に帰属する純収益	13,236,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,600,275 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,475,202 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,001 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,004,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 333,000 円／㎡）