鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松戸 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０４７１５０ -510	松戸市		更地	（　）	長方形	南11.5m県道、中間画地		２住居高度地区1種計画道路 (60,200)
b	２１１０４６７８６ -382	松戸市		建付地	（　）	不整形	南西14m市道、北東5m、角地		１住居高度地区1種 (70,200)
c	２１１０４７１５０ -585	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、西4m、角地		近商 (90,200)
d	２１１０４７８２９ -677	松戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
e	２１１０４７１５０ -576	松戸市		更地	（　）	長方形	南17m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 153,969	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	153,969	100 [ 96.0]	160,384	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	160,000
b	(　 ) 168,379	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	204,343	100 [ 102.5]	199,359		199,000
c	(　 ) 146,879	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	140,165	100 [ 102.7]	136,480		136,000
d	(　 ) 203,039	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	203,039	100 [ 103.5]	196,173		196,000
e	(　 ) 150,000	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	167,167	100 [ 118.3]	141,308		141,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 169,000 円／㎡]

松戸 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,988,550	1,109,389	4,879,161	4,086,600	792,561	（　0.9754） 773,064	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	16,448,170 円　　　　（　 125,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	97.45	Ｓ3	259.47
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	132 ㎡	7.3 m x 18.2 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～３階：共同住宅（平均専有面積約４０㎡）と想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	97.45	100.0	97.45	2,345	228,520	6.0	1,371,120
							1.0	228,520
2～ 2	居宅	81.01	100.0	81.01	1,804	146,142	1.0	146,142
							1.0	146,142
3～ 3	居宅	81.01	100.0	81.01	1,804	146,142	1.0	146,142
							1.0	146,142
～

～

計		259.47	100.0	259.47		520,804		1,663,404
								520,804

⑨年額支払賃料	520,804 円　×　12ヶ月　＝　 6,249,648 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 259.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,249,648 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 518,721 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,730,927 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,663,404 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,253 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 520,804 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 242,370 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,988,550 円　　　　（　 45,368 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-263	1,663 ( 1,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 91.8]	100 [100.0]	1,849	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,882 円/㎡　月額支払賃料（　 1,804 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第４　　　　-513	1,770 ( 1,697)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,903
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松戸 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	294,000 円	58,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	187,489 円	6,249,648　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 479,200 円	58,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	58,800 円	58,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,800 円	58,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,109,389 円　（　　　　　　 8,404 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9754

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,800,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 259.47 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,086,600 円（　　　　　 30,959 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,988,550 円
②総費用	1,109,389 円
③純収益　①－②	4,879,161 円
④建物等に帰属する純収益	4,086,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	792,561 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	773,064 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,857 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,448,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
松戸 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松戸 5-7

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　大日南　元就

印

TEL.

鑑定評価額

21,100,000 円

１㎡当たりの価格

160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松戸市常盤平３丁目２９番１１				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域	西22m市道	水道、ガス、下水	常盤平 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.3 ｍ、奥行　約　　 18.2 ｍ、規模　　 132 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ　市道

交通

施設

常盤平駅南東方

500m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域であり、今後当分の間は、現状を維持しながら推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 166,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 132,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は松戸市及び隣接市内の駅徒歩圏の商業地域及び主要道路沿いの商業地域である。主たる需要者は地元地縁
性をもつ小規模事業者が中心である。対象標準地が存する地域は店舗兼住宅、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ地域である
。駅から近く、店舗付共同住宅用地としての需要がある地域である。価格水準は概ね横這いである。市場の中心となる
価格帯は、規模によって異なるため、見出し難いが、対象標準地の規模で、２，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は賃貸を想定して試算した価格で、投資採算性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、試算過
程において想定要素を含んでいる。一方、市場を反映した多数の取引事例から試算した比準価格は、現実の不動産市場
の実態を反映している。よって、比準価格を重視し、投資採算性の観点から指標となる収益価格を比較考量し、代表標
準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松戸 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 303,000 円／㎡

[100.3]
100

100
[100.0]

100
[189.0]

[100.0]
100

161,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に
より、依然として厳しい状況にあるが、持ち
直しの動きがみられる。

小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域である。周
辺の地価水準は、概ね横這いで推移している
。

特に個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

松戸 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０４７１５０ -566	松戸市		更地	（　）	正方形	北18m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,150)
b	２１１０４７１５０ -510	松戸市		更地	（　）	長方形	南11.5m県道、中間画地		２住居高度地区1種計画道路 (60,200)
c	２１１０４８７６６ -275	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,200)
d	２１１０４４８５４ -854	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、北西2m、角地		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 161,286	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	162,576	100 [ 96.1]	169,174	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	169,000
b	(　 ) 153,969	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	153,969	100 [ 95.9]	160,552		161,000
c	(　 ) 158,025	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	159,289	100 [ 95.7]	166,446		166,000
d	(　 ) 70,225	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 69.0]	100 [ 64.3]	158,282	100 [ 95.3]	166,088		166,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -35.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 166,000 円／㎡]

松戸 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,118,349	1,151,353	4,966,996	4,125,490	841,506	（　0.9758） 821,142	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	17,471,106 円　　　　（　 132,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	97.45	Ｓ3	259.47
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	132 ㎡	7.3 m x 18.2 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階～３階：共同住宅（平均専有面積約４０㎡・各階２戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	97.45	100.0	97.45	2,396	233,490	6.0	1,400,940
							1.0	233,490
2～ 2	共同住宅	81.01	100.0	81.01	1,843	149,301	1.0	149,301
							1.0	149,301
3～ 3	共同住宅	81.01	100.0	81.01	1,843	149,301	1.0	149,301
							1.0	149,301
～

～

計		259.47	100.0	259.47		532,092		1,699,542
								532,092

⑨年額支払賃料	532,092 円　×　12ヶ月　＝　 6,385,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 259.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,385,104 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 529,964 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,855,140 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,699,542 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,585 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 532,092 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 247,624 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,118,349 円　　　　（　 46,351 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-260	1,823 ( 1,823)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	1,978	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,922 円/㎡　月額支払賃料（　 1,843 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第４　　　　-513	1,770 ( 1,697)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,806
c	千葉第４　　　　-268	1,920 ( 1,842)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,979

松戸 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	306,500 円	61,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	191,553 円	6,385,104　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 499,500 円	61,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	61,300 円	61,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,300 円	61,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,151,353 円　（　　　　　　 8,722 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9758

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,300,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 259.47 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,125,490 円（　　　　　 31,254 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,118,349 円
②総費用	1,151,353 円
③純収益　①－②	4,966,996 円
④建物等に帰属する純収益	4,125,490 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	841,506 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	821,142 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,221 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,471,106 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 132,000 円／㎡）