別記様式第二 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月15日　提出
松戸 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松戸 3-1 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　吉田　司 印  TEL. 
鑑定評価額 187,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 松戸市松戸新田字新堀３０７番２
 ②地積(㎡) 3,137  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1.5:1		 畑 既成住宅地に隣接する熟成度の高い地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 松戸新田

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   50 ｍ、西    0 ｍ、南  100 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 畑（宅地見込地）
③標準的画地の形状等 間口　約　　   70.0 ｍ、奥行　約　　   45.0 ｍ、規模　　      3,150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 松戸新田駅北方

600m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の
　将来予測		 周囲には、一般戸建住宅等が建ち並ぶ熟成度の高い宅地見込地の地域である。新築建売分譲も定期的に見受けら
れ、将来的には順次、宅地転換されるものと推測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅分譲用地（宅地見込地） (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     60,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     59,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、松戸市にて既成住宅地に接近性を有する宅地見込地等である。需要者は、大手不動産会社から地元の不
動産開発会社等様々であり、転売目的の不動産会社も該当する。本線沿い地域への需要が高く、支線沿いの畑など宅地
見込地への選好性は若干弱く、又コロナ禍の影響も懸念されるが、特段に地価への影響は見受けられない。分譲価格は
、規模や形状等により個別性を有するが、開発後の１２５㎡程度の更地にて価格帯は１８００万円程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は松戸市等における中大規模地の取引事例を宅地分譲地の観点から適正に比準して求めたものであり、実証性
を有しており、昨今の市場性等を反映した価格である。また，控除方式により求めた価格は有効宅地化率、造成工事費
、投下資本収益等を十分に検討した結果であり、不動産開発における実務に準じた精緻性の高い価格である。以上の内
容を踏まえ、取引事例比較法で求めた比準価格及び控除法を適用した控除後価格を関連づけ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     59,500 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 コロナ禍に係らず各種の景気対策等から不動産需要
は、概ね安定しているが、利便性や周辺環境等によ
り、地価動向にはやや相違がある。

過去１年において街路条件、環境条件等に係る地域
要因の変動は、認められなかった。


個別的要因の特段の変動はない。また個別的要因の
修正率を変動させる市場性の変動も認められない。
 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 松戸 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１１０４
６１２３
-984		 松戸市 宅地   不整形 南6.1m市道、
東6m、西5.3m、
北6m、四方路

１低専
生産緑地地区
(60,100)
b ２１１０４
６１２３
-985		 松戸市 畑   不整形 南14m市道、
中間画地

準工

(60,200)
c ２１１０４
６１２３
-986		 松戸市 宅地   不整形 南4m市道、
西4m、角地

１低専

(60,100)
d ２１１０４
６１２３
-987		 鎌ケ谷市 宅地   不整形 西6m市道、
中間画地

１低専

(60,150)
e ２１１０４
６１２３
-988		 鎌ケ谷市 雑種地   不整形 南7.8m市道、
南東4.5m、
角地

１中専
高度地区1種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
66,550 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]
70,053 		 100
[ 127.6]
54,900 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
54,900 
b (　　            )
65,714 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]
69,173 		 100
[ 106.6]
64,890 
64,900 
c (　　            )
75,859 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  77.0]
98,518 		 100
[ 126.8]
77,696 
77,700 
d (　　            )
30,250 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  35.7]
84,734 		 100
[ 140.5]
60,309 
60,300 
e (　　            )
82,259 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  99.8]
82,424 		 100
[ 136.1]
60,561 
60,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +2.0 宅地造成　　 +36.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0 宅地造成　　 +11.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 -23.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -3.0 宅地造成　　 +32.7
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 -64.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +2.0 宅地造成　　 +42.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -1.0 宅地造成　　 +41.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      60,000 円／㎡]
松戸 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  8.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
145,000  （　   76.2 ％）
110,490 		 20,000    1,600  15,900  72,990 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 15.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  1.5 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8696　　　　     63,472		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9294　     58,991		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 59,000 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２１１０４
４８５４
-825

     92,775 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.1]		 100
[ 74.3]

    141,731 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

    142,000 
b ２１１０４
７８２９
-601

    151,779 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]

    147,358 

    147,000 
c ２１１０４
７８２９
-638

    150,750 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[ 96.2]

    145,097 

    145,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　   -5.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近    0.0 環境　　　  -25.0
画地　　　   -7.3 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   +2.0 環境　　　   -1.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +4.5 交通・接近   -1.0 環境　　　   -7.0
画地　　　   +8.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 145,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
松戸

-62
133,000 		 [100.8]
100		 100
[104.0]		 100
[ 89.2]
144,515 		 [100.0]
100
145,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -1.0
交通・接近　　  +3.0
環境　　 -12.5
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 145,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,137 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     40 ｍ、西     40 ｍ、南     40 ｍ、北     40 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     19　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    125 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  23.8 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  23.8 ％		 ＊擁壁工事の概要
　開発区域は畑として利用されてお
　り、地勢はほぼ平坦であり、擁壁
　工事は不要と判断した。
　
＊道路工事の概要
　開発区域内は幅員５ｍの通り抜け
　道路を整備する。開発区域に接す
　る道路の幅員は５ｍで、道路中心
　線から３ｍ後退する。
＊排水工事の概要
　貯留型施設を設置し、開発区域外
　への雨水の流出を防止する。汚水
　、雑排水は生放流とする。
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　開発区域内に開発面積の６％相当
　の公園等を整備し、松戸市に無償
　提供する。
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　宅地開発等に関する条例、施行規
　則等によりゴミ置場３㎡を設置す
　る。
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月15日　提出
松戸 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松戸 3-1 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　貴俊 印  TEL. 
鑑定評価額 187,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 松戸市松戸新田字新堀３０７番２
 ②地積(㎡) 3,137  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1.5:1		 畑 既成住宅地に隣接する熟成度の高い地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 松戸新田

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   50 ｍ、西    0 ｍ、南  100 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 畑（宅地見込地）
③標準的画地の形状等 間口　約　　   70.0 ｍ、奥行　約　　   45.0 ｍ、規模　　      3,150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 松戸新田駅北方

600m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の
　将来予測		 戸建住宅を中心とした熟成度の高い住宅地域が広がる、宅地見込地地域である。地域要因に特段の変化は見られ
ず、現状を維持していくものと推測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅分譲用地（宅地見込地） (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     59,500 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     58,900 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね、松戸市及び隣接市域に所在する市街化区域内の住宅地域。主たる需要者はディベロッパー、地元不
動産業者等である。利便性が確保された駅徒歩圏内で、纏まった規模での供給は限定的であり、造成後に一定の販売価
格が見込める条件の良い土地については、パワービルダー等による安定した需要がある。市場での中心価格帯は造成費
、有効宅地化率及び完成宅地の水準により異なるが、標準地と同規模で概ね１億８千万円～２億円程度である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、同一需給圏内に所在する代替競争関係にある取引事例を採用し、各要因の比較を行って得た結果であり、
現実の市場を反映した妥当性のある価格である。控除法を適用した控除後の価格は、宅地造成を想定し販売価格から費
用を控除した価格であるが、販売価格、スケジュール等想定条件が多く、やや説得性に欠ける。したがって、実証的な
価格である比準価格を重視し、控除法を適用した控除後の価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     59,500 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症の影響による経済活動の
停滞は、持ち直しの動きも見られるが、感染の収束
が見通せず、景気は弱含みで推移している。

戸建住宅を中心に住宅地域として熟成過程にある。
地価に影響を与える地域要因の変動は見られない。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 松戸 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１１０４
６１２３
-983		 流山市 山林   ほぼ台形 南西12m市道、
南東7.4m、
角地

１低専

(60,100)
b ２１１０４
９１７０
-1052		 流山市 山林   ほぼ台形 南6m市道、
北4m、西4m、
三方路

１低専

(70,150)
c ２１１０４
６１２３
-988		 鎌ケ谷市 雑種地   不整形 南7.8m市道、
南東4.5m、
角地

１中専
高度地区1種
(70,200)
d ２１１０４
６１２３
-984		 松戸市 宅地   不整形 南6.1m市道、
東6m、西5.3m、
北6m、四方路

１低専
生産緑地地区
(60,100)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
69,574 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
69,574 		 100
[ 117.1]
59,414 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
59,400 
b (　　            )
32,859 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
32,859 		 100
[  53.0]
61,998 
62,000 
c (　　            )
82,259 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  99.8]
82,424 		 100
[ 144.8]
56,923 
56,900 
d (　　            )
66,550 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]
70,053 		 100
[ 115.0]
60,916 
60,900 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -3.2 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0 宅地造成　　 -35.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　 +35.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 +25.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      59,500 円／㎡]
松戸 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  8.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
144,000  （　   76.2 ％）
109,728 		 20,000    1,600  15,300  72,828 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 15.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  1.5 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8696　　　　     63,331		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9294　     58,860		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 58,900 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２１１０４
７８２９
-665

    144,743 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 95.5]

    147,149 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

    147,000 
b ２１１０４
４８５４
-859

    151,357 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]

    148,608 

    149,000 
c ２１１０４
７８２９
-607

    110,264 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 99.8]

    138,106 

    138,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -0.5 交通・接近   -4.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   -2.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   +0.8 環境　　　    0.0
画地　　　  -20.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 144,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
松戸

-62
133,000 		 [100.8]
100		 100
[104.0]		 100
[ 89.7]
143,710 		 [100.0]
100
144,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -1.0
交通・接近　　  +3.0
環境　　 -12.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 144,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,137 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     40 ｍ、西     40 ｍ、南     40 ｍ、北     40 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     19　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    125 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  23.8 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  23.8 ％		 ＊擁壁工事の概要
　開発区域は現況農地（畑）として
　利用されており、地勢は概ね平坦
　なため擁壁工事は不要と判断した
　。
＊道路工事の概要
　開発区域に幅員５ｍの通り抜け道
　路を整備。開発区域への接道は５
　ｍ市道で、道路中心から３ｍ後退
　する。
＊排水工事の概要
　貯留型施設を設置し、開発区域外
　への雨水の流出を防止。汚水、雑
　排水は生放流とする。
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　開発区域内に開発面積の６％相当
　の公園等を整備し、松戸市に無償
　提供する。
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　宅地開発等に関する条例、施行規
　則等によりゴミ置場３㎡、提供公
　園１８８．２２㎡を設置する。