別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 松戸 -71　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -71 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　増間　真一 印  TEL.

鑑定評価額 28,500,000 円  １㎡当たりの価格 173,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市東松戸１丁目２０番１１ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 高度地区1種 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模の一般住宅が 多い区画整理済の住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 東松戸 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした居住環境良好 な新興の住宅地域である。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 東松戸駅北東方 750m 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 空地が散見され熟成途上にあり，今後も住宅地としてより発展していくものと予測する。地価は堅調に推移する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    173,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は松戸市の内，ＪＲ武蔵野線及び北総線沿線徒歩圏の住宅地域の圏域。需要者の中心は松戸市内及びその 隣接市の居住者で都内への通勤者である。都心へのアクセスの良さや新興の住宅地を選好する若年層の需要も見込める 。供給量が少なく人気も高いため需要は底堅い。市場の中心価格帯は土地１７０㎡で２８００万円～３０００万円程度 ，新築戸建住宅で４０００万円～４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　積算価格は後記「宅地－３（２）－１」記載の理由により試算せず。また収益価格も後記「宅地－３（３）－１」記 載の理由により試算せず。比準価格を算定するにあたり，やや広範囲になったが，秋山駅の区画整理済み類似地域にお いて多数の信頼性を有する取引事例が収集でき，各要因比較も概ね妥当な範囲でなし得た。本件では，代表標準地との 検討（地域格差率がやや大きくなった）を踏まえ，比準価格をもって，鑑定評価額を既述の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 57.6] [100.0] 100 173,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    166,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響により，夏場まで は住宅地開発及び住宅取引が鈍ったが，秋頃 からは回復傾向にある。 地域要因の特段の変動は認められない。東松 戸駅周辺は未だ空地が散見されるが，駅前・ 背後とも地域的発展が見込まれる。 個別的要因の特段の変動はない。また個別的 要因の修正率を変動させる市場性の変動も認 められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 -40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％