別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 松戸 -62　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -62 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　田村　正晴 印  TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市松戸新田字庚申前４３５番５６ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ駅に近い住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 みのり台 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.4 ｍ、奥行　約　　   9.6 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 みのり台駅北西方 300m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、用途的には現状維持と予測する。地価は概ね横這い傾向で推移しているが、今 後新型コロナの感染症拡大が価格に与える影響を注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新京成電鉄沿線を中心とする住宅地域一円で特に松戸駅から八柱駅駅勢圏との代替関係が強い。対象標準 地は自己使用不動産に区分され、典型的な市場参加者（需要者）は自己の居住を目的とする個人で、周辺市及び東京都 からの流入も見られるが、松戸市在住の一次取得者層が中心である。価格は対象標準地の規模で１，３００万円程度、 新築戸建住宅は３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上により比準価格を試算した。積算価格及び収益価格は別記理由により試算しなかった。比準価格は多数の戸建住宅 地の事例を採用して試算したもので、現下の戸建住宅地市場の実態を反映した実証的な価格で、売手・買手双方にとっ て意思決定の基準となる価格である。以上から本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [118.9] [104.0] 100 134,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    133,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる緊急事態宣言で一時需要が 停滞したが、その後回復し、住宅地について は、新型コロナによる大きな影響は見られな い。 格別の変動要因はないが、駅徒歩圏内で、需 要は底堅く、地価は概ね横這い傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％