別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 松戸 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -48 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　増間　真一 印  TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市八ケ崎緑町３００番 ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 馬橋 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    25 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 やや低地に造成された住宅地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 馬橋駅北東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ武蔵野線高架の西方に所在する一般住宅が多い住宅地域で，今後とも概ね現状を維持しつつ推移すると予測 するが，地価は弱含みがしばらく続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は主にＪＲ武蔵野線，常磐線沿線の松戸市北部及び隣接市等の住宅地域である。需要者の中心は松戸市内 及びその周辺市の一次取得層である。対象標準地周辺は谷津を埋めた低地の住宅地で，地盤はやや弱く，東側にはＪＲ 武蔵野線の高架が通っている。また最寄駅からやや離隔した地域のため，地価は依然として下落傾向である。市場での 中心的価格帯は，土地１４０㎡程度で１３００万円程度，新築戸建住宅で３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　積算価格は後記「宅地－３（２）－１」記載の理由により試算せず。また収益価格も後記「宅地－３（３）－１」記 載の理由により試算せず。比準価格を算定するにあたり，やや広範囲になったが，類似地域において多数の信頼性を有 する取引事例が収集でき，各要因比較も概ね妥当な範囲でなし得た。本件では，代表標準地との検討を踏まえ，比準価 格をもって，鑑定評価額を既述の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -55                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [123.1] [103.0] 100 93,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響により，夏場まで は住宅地開発及び住宅取引が鈍ったが，秋頃 からは回復傾向にある。 地域要因の特段の変動は認められない。住環 境がやや劣る住宅地のため地価は下落傾向で 推移した。 個別的要因の特段の変動はない。また個別的 要因の修正率を変動させる市場性の変動も認 められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％