別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 松戸 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -35 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　田村　正晴 印  TEL.

鑑定評価額 26,600,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市新松戸南３丁目１７２番３ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理済の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 新松戸 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    25 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 新松戸駅南西方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 ほぼ熟成した住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、用途的には現状維持と予測する。地価は概ね横這い で推移しているが、今後新型コロナの感染症拡大が価格に与える影響を注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    147,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松戸市のうち、ＪＲ常磐線沿線の住宅地域一円で、特に新松戸駅勢圏の住宅地域と強い代替性が認められ る。対象標準地は自己使用不動産に区分され、典型的な市場参加者は、自己の居住を目的とする個人であるが、対象標 準地は比較的規模が大きいため、買替層が中心と考えられる。土地は対象標準地の規模で２，５００万円前後、新築戸 建住宅は総額を抑えるため小規模化傾向にあり、３，０００万円を切る物件も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上により比準価格を試算した。積算価格及び収益価格は別記理由により試算しなかった。比準価格は多数の戸建住宅 地の事例を採用して試算したもので、現下の戸建住宅地市場の実態を反映した実証的な価格で、売手・買手双方にとっ て意思決定の基準となる価格である。以上から本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -42                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    200,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [138.2] [105.0] 100 148,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    147,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる緊急事態宣言で一時需要が 停滞したが、その後回復し、住宅地について は、新型コロナによる大きな影響は見られな い。 地域要因に格別の変動はないが、新築戸建住 宅の敷地は細分化傾向にある。駅徒歩圏外で 、地価は概ね横這いで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.5 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％