別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 松戸 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -11 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　元彦 印  TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市三矢小台３丁目１６番１２ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整理済の住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 矢切 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.2 ｍ、奥行　約　　  12.3 ｍ、規模　　       113 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 矢切駅北東方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 新型コロナウィルス感染症に起因する緊急事態宣言により一時的に取引は停滞したが、緊急事態解除宣言後、取 引は急回復している。地域要因に大きな変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、北総線北国分駅、矢切駅を最寄りとする住宅地域及びその周辺の地域を中心とした圏域。需要者 の属性は、主として松戸市及び隣市に居住する都心就労者で、地縁選好が強い一次取得者が多い。都心へのアクセス、 利便性はやや劣るが、住環境の良好な区画整然とした住宅地域が多く、底堅い需要がある。需要の中心となる価格帯は 、新築建売住宅の場合、３０００万円～４０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の戸建住宅地市場において対象不動産の市場価値は最大化する。共同住宅を建築し賃貸事業を行う目的の 土地取引は、投資採算性の観点から成立しないため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、戸建住宅の最終需要者 市場で成立した取引事例を中心に比較検討して求めた試算価格であり、市場実現の可能性が大きい。よって比準価格を 採用し、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [103.5] [105.0] 100 146,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍等により所得環境は悪化し最終需要 者の住宅取得マインドは弱含んだが、金優緩 和政策の継続、財政的下支えにより需要は維 持されている。 地域要因に大きな変動はない。緊急事態宣言 （４／７）後、一時的に取引は停滞したが、 緊急事態解除宣言（５／２５）後、取引は急 回復している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％