別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
松戸 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松戸 -2 千葉県 千葉第4 氏名  不動産鑑定士 四方田 修 印  TEL.
鑑定評価額 42,000,000 円  1㎡当たりの価格 181,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
145,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
松戸市樋野口字大道通912番5
②地積
 (㎡)
232  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)
高度地区1種



1:1
住宅

W2
一般住宅にアパート
等も見られる住宅地
南東6m市道 水道、ガス、下水 松戸

960m
(2)



①範囲 東    45 m、西    50 m、南    60 m、北    25 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         232 ㎡程度、形状 正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北 6m市
交通

施設
松戸駅北西方

960m
法令

規制
1住居
(60,200)
高度地区1種

⑤地域要因の将
 来予測
地域の要因の変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           181,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            87,900 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松戸市内の住宅地域であり、主に松戸駅西口徒歩圏の戸建住宅地と代替競争関係が強い。主な需要者は、
松戸市内に居住する一次取得者である。JR松戸駅徒歩圏にあり、交通利便性や住環境の良さから松戸駅西口の中では
選好性の高い地域であり、地価は強含みで推移している。規模の大きい画地も多く見られ、形状等により市場の中心と
なる価格を見出すのは難しいが、土地50坪程度で30百万円、新築戸建で45百万円が中心的な価格帯である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地は一般住宅の中に一部アパート等も見られる住宅地域内に存しているが、市場では自用目的の取引を中心と
して、主として市場性の観点から取引価格が形成されている。既存地主によるアパート経営は見られるものの収益物件
の取引は少なく、収益性が価格形成に与える影響は小さいと判断されることから、市場性を反映した比準価格を採用し
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 松戸 -13                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.0
[前年代表標準地等の価格]
        249,000 円/㎡
[101.6]
100
100
[104.0]
100
[139.8]
[104.0]
100
181,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          180,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症の影響により景気
は引続き厳しい状態にあるが、持ち直してい
る。先行きは警戒感が続く中、緩やかに改善
基調をたどる。

松戸駅徒歩圏内にある閑静な住宅地域で、居
住環境、利便性等の要因に大きな変動はない



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     +4.1
環境       +37.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.6 %  %
3 試算価格算定内訳 松戸 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 21104
9170
-1025
松戸市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南東6m市道、
南西6m、角地




1住居
高度地区1種
(70,200)
b 21104
9170
-1041
松戸市

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ台形 北東5.8m市道
、中間画地




1住居
高度地区1種
(60,200)
c 21104
7150
-513
松戸市

建付


  
(           ) 
不整形 南東6m市道、
北東6m、角地




1住居
高度地区1種
(70,200)
d 21104
7150
-572
松戸市

建付


  
(           ) 
不整形 南東7.8m市道
、中間画地




1住居
高度地区1種
(60,200)
e 21104
5492
-44
松戸市

建付


  
(           ) 
長方形 北西4m市道、
中間画地




1住居
高度地区1種
(60,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
252,979  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.0]

234,943 
100
[  90.7]

259,033 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

269,000 
b (            
146,628  
100
[ 100.0]
[ 100.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.9]

151,622 
100
[  99.1]

152,999 

159,000 
c (            
146,302  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.8]

144,146 
100
[  82.5]

174,722 

182,000 
d (            
130,000  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  83.2]

157,031 
100
[ 103.6]

151,574 

158,000 
e (            
194,627  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

194,434 
100
[  97.6]

199,215 

207,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.4 環境      -8.0
画地      +8.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.5 交通・接近   -0.4 環境       0.0
画地      -3.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.9 環境     -15.0
画地      +1.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.5 交通・接近   +2.1 環境       0.0
画地     -16.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -0.4 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     181,000 円/㎡]  



松戸 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,500,233 

752,940 

3,747,293 

2,720,250 

1,027,043 
( 0.9734
999,724 
  5.0 -  0.1 )
4.9%  
⑧収益価格       20,402,531 円    (      87,900 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
松戸 -2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 130.00 LS2 224.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居
高度地区1種
60 %   200 %   200 %   232 ㎡     14.9 m x   15.4 m  前面道路:市道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 2DK・約56㎡のファミリータイプ4戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段、外廊下を想定。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
112.08 

100.0 

112.08 

1,723 

193,114 
1.0  193,114 
1.0  193,114 

 2 2
居宅
112.08 

100.0 

112.08 

1,775 

198,942 
1.0  198,942 
1.0  198,942 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


224.16 

100.0 

224.16 


392,056 
392,056 
392,056 
⑨年額支払賃料        392,056 円 × 12ヶ月 =        4,704,672 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      224.16 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,704,672 円  ×     8.3 %                          
+                    円  ×         % =         390,488 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,314,184 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           392,056 円 ×    91.7 %  ×    1.00 % =            3,595 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          392,056 円 ×    91.7 %  ×    0.5075 =          182,454 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,500,233 円    (         19,398 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第4
    -251
1,529  
  1,528
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 80.0]
100
[102.0]
100
[103.0]

1,819 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,797 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,723 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 千葉第4
    -502
1,735  
  1,664
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 98.0]
100
[105.0]

1,775 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
松戸 -2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 120,900 円           40,300,000 ×       0.3 %
②維持管理費 141,140 円             4,704,672 ×       3.0 %
③公租公課  土地                81,900 円     査定額
 建物               328,400 円           40,300,000 ×    50.0 % ×   16.30 /1000
④損害保険料        40,300 円           40,300,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,300 円           40,300,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    752,940 円 (               3,245 円/㎡)  (経費率    16.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 40,300,000 円                          設計監理料率
  180,000 円/㎡ ×      224.16 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0675        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0555 ×  45 % + 0.0703 ×  40 % + 0.0958 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,720,250 円  
(             11,725 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,500,233 円      
②総費用 752,940 円      
③純収益 ①-② 3,747,293 円      
④建物等に帰属する純収益 2,720,250 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,027,043 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
999,724 円      

  (                          4,309 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.9 %

                              20,402,531 円


(                        87,900 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
松戸 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松戸 -2 千葉県 千葉第4 氏名  不動産鑑定士 佐藤 健一 印  TEL.
鑑定評価額 41,800,000 円  1㎡当たりの価格 180,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
145,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
松戸市樋野口字大道通912番5
②地積
 (㎡)
232  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)
高度地区1種



1:1
住宅

W2
一般住宅にアパート
等も見られる住宅地
南東6m市道 水道、ガス、下水 松戸

960m
(2)



①範囲 東    45 m、西    50 m、南    60 m、北    25 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         230 ㎡程度、形状 ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北   6
m市道
交通

施設
松戸駅北西方

960m
法令

規制
1住居
(60,200)
高度地区1種

⑤地域要因の将
 来予測
特筆すべき変動要因は見当たらない。一般住宅、アパート等が混在する松戸駅圏の住宅地域で、今後とも現利用
状況を維持するものと予測。駅徒歩圏かつ住環境良好で需要は底堅く今後の地価は安定的に推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           180,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            83,500 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はJR松戸駅徒歩圏内外、江戸川との狭間に位置する市内価格中位の既成住宅地域である。需要者の中心は
松戸市内又は周辺市に居住して都心に通勤する平均以上の給与所得者であるが、取引総額が嵩む場合には第2次取得者
も需要者になり得る。JR松戸駅周辺の住宅地は都心接近性及び生活利便性から人気は底堅く、地価は安定的である。
中規模の土地取引の中心的価格帯は3,000万円台半ばであるが、取引総額の観点から細分化した取引も見られる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は中小一般住宅が多い区画整然とした既成住宅地域である。周辺には賃貸アパート等も見られるが、土地価格
に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算されたものと思料される。標準地は生活利便性や
快適性を重視して価格が形成される住宅地域に存することから、市場の実態を反映して説得力に優る比準価格を標準と
し、想定要素を含む収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 松戸 -13                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.0
[前年代表標準地等の価格]
        249,000 円/㎡
[101.6]
100
100
[104.0]
100
[139.8]
[104.0]
100
181,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          180,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
松戸市内の住宅地の地価は、コロナ禍により
時期的な停滞はあるものの、総じてみれば近
年の地価傾向や地価形成要因に大きな変化は
見られない。

特筆すべき変動要因は見当たらない。松戸駅
徒歩圏内の既成住宅地域であり、交通接近条
件を反映して需要は底堅く地価は安定的に推
移している。

特筆すべき個別的要因の変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     +4.1
環境       +37.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 松戸 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 21104
7150
-513
松戸市

建付


  
(           ) 
不整形 南東6m市道、
北東6m、角地




1住居
高度地区1種
(70,200)
b 21104
7150
-572
松戸市

建付


  
(           ) 
不整形 南東7.8m市道
、中間画地




1住居
高度地区1種
(60,200)
c 21104
5492
-44
松戸市

建付


  
(           ) 
長方形 北西4m市道、
中間画地




1住居
高度地区1種
(60,160)
d 21104
9170
-1041
松戸市

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ台形 北東5.8m市道
、中間画地




1住居
高度地区1種
(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
146,302  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.8]

143,715 
100
[  84.5]

170,077 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

177,000 
b (            
130,000  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  83.2]

156,250 
100
[  93.3]

167,471 

174,000 
c (            
194,627  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

192,700 
100
[ 107.4]

179,423 

187,000 
d (            
146,628  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.9]

151,319 
100
[  89.2]

169,640 

176,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.9 環境     -13.0
画地      +1.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.5 交通・接近   +2.1 環境     -10.0
画地     -16.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -0.4 環境     +10.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.5 交通・接近   -0.4 環境     -10.0
画地      -3.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     180,000 円/㎡]  



松戸 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,522,101 

765,426 

3,756,675 

2,781,000 

975,675 
( 0.9734
949,722 
  5.0 -  0.1 )
4.9%  
⑧収益価格       19,382,082 円    (      83,500 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
松戸 -2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 130.00 LS2 224.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居
高度地区1種
60 %   200 %   200 %   232 ㎡     15.0 m x   15.0 m  前面道路:市道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 周辺地域の賃貸状況を踏まえ、LS造2階建、ファミリータイプ4戸を想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段、外廊下を想定したため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
112.08 

100.0 

112.08 

1,740 

195,019 
1.0  195,019 
1.0  195,019 

 2 2
居宅
112.08 

100.0 

112.08 

1,775 

198,942 
1.0  198,942 
1.0  198,942 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


224.16 

100.0 

224.16 


393,961 
393,961 
393,961 
⑨年額支払賃料        393,961 円 × 12ヶ月 =        4,727,532 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      224.16 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,727,532 円  ×     8.3 %                          
+                    円  ×         % =         392,385 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,335,147 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           393,961 円 ×    91.7 %  ×    1.00 % =            3,613 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          393,961 円 ×    91.7 %  ×    0.5075 =          183,341 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,522,101 円    (         19,492 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第4
    -251
1,529  
  1,528
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[ 98.0]
100
[102.0]

1,800 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,815 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,740 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 千葉第4
    -253
1,389  
  1,388
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 80.0]
100
[ 95.0]
100
[102.0]

1,792 
c 千葉第4
    -502
1,735  
  1,664
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]
100
[104.0]

1,854 
松戸 -2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 123,600 円           41,200,000 ×       0.3 %
②維持管理費 141,826 円             4,727,532 ×       3.0 %
③公租公課  土地                81,900 円     査定額
 建物               335,700 円           41,200,000 ×    50.0 % ×   16.30 /1000
④損害保険料        41,200 円           41,200,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,200 円           41,200,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特になし
⑦総費用

 ①~⑥


                    765,426 円 (               3,299 円/㎡)  (経費率    16.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 41,200,000 円                          設計監理料率
  175,000 円/㎡ ×      224.16 ㎡ × (100% +   5.00 %)
②元利逓増償還率 0.0675        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0555 ×  45 % + 0.0703 ×  40 % + 0.0958 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,781,000 円  
(             11,987 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,522,101 円      
②総費用 765,426 円      
③純収益 ①-② 3,756,675 円      
④建物等に帰属する純収益 2,781,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 975,675 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
949,722 円      

  (                          4,094 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.9 %

                              19,382,082 円


(                        83,500 円/㎡)