別記様式第三 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 木更津 13-1　林地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 13-1 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　森　正利 印  TEL.

鑑定評価額 6,640,000 円  １㎡当たりの価格 603  円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 円／㎡  6.3 倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 純 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 木更津市笹子犬成笹子両村新田字信濃山２４４番１ ②地積(㎡) 11,007  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ｢調区｣ 地森計 （その他） 不整形 山林（雑木林） 周辺は農地もある雑木 林の多い林地地域 西5m林道 東清川 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東　  200 ｍ、西　  300 ｍ、南　  400 ｍ、北　  200 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地 ③標準的規模等 規模　　    10,000 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　西  　)向　15 ° ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 西５ｍ舗装林道 交通 施設 東清川駅南東方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣ 地森計 ⑤地域要因の将 　来予測 特段の地域要因の変化はなく、当面の間は現状のまま推移すると予測する。林地の取引は少なく、地価は引き続 き弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 雑木林地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　　         603 円／㎡  控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡  収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡  (6)市場の特性 同一需給圏は、木更津市、君津市等周辺市を含む市街地近郊の林地地域である。需要者は当該地域に地縁を有する地元 関係者が中心である。近年、太陽光発電施設用地の需要も見られたが最近減っており、地価は弱含みで推移している。 林地の取引は個別性が強く、一定の価格水準に収束しがたく、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は現状の利用が最有効使用と考えられるので、控除方式は適用しなかった。また、林業収益が期待できる地域柄 ではないことから、収益還元法は適用しなかった。木更津市ほかの広域的な山林の取引事例から求められ、市場の実態 を反映した比準価格を採用し、市場の需給の動向等に留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[                             ] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 交通・接近　　　　　　       自然　　　　　　　　　       宅地化　　　　　　　　       行政　　　　　　　　　       その他　　　　　　　　       [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [      ] 100 100 [      ] 100 [      ] [      ] 100 　　  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　        607 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -0.7 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 「景気は新型コロナウイルス感染症の影響により、 依然として厳しい状況にあるが、持ち直しの動きが みられる」という状況下にある。 市街地近郊林地であり、需要は少なく、地価は引き 続き弱含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　       自然　　　　　　　　　       宅地化　　　　　　　　       行政　　　　　　　　　       その他