鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

木更津 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０７０９７３２７ -326	木更津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東18m県道、南東6m、角地		１住居高度地区1種 (70,200)
b	２０７０９７９８６ -302	木更津市		建付地	（　）	長方形	北西22m市道、南東9m、二方路		２住居高度地区1種地区計画等 (60,200)
c	２１１０９７７２５ -20	木更津市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東40m国道、中間画地		２住居高度地区2種 (60,200)
d	２１１０９７７２５ -57	木更津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北23m県道、東13.3m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e	２１１０９５１６０ -42	木更津市		建付地	（　）	長方形	北東18m県道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,694	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	75,106	100 [ 79.1]	94,951	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	95,000
b	(　 ) 84,208	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	85,281	100 [ 94.0]	90,724		90,700
c	(　 ) 66,738	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,405	100 [ 63.0]	106,992		107,000
d	(　 ) 126,829	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	120,790	100 [ 100.1]	120,669		121,000
e	(　 ) 55,168	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	56,327	100 [ 61.4]	91,738		91,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.7	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.7	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.7	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.7	環境　　　　 -34.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,000 円／㎡]

木更津 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,883,325	3,452,829	12,430,496	11,316,000	1,114,496	（　0.9750） 1,086,634	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	22,638,208 円　　　　（　 64,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

木更津 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗　事務所	260.00	Ｓ3	780.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	80 ％	400 ％	400 ％	352 ㎡	17.6 m x 20.0 m	前面道路：県道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２、３階：事務所を想定

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

共用部分を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	260.00	90.0	234.00	2,170	507,780	5.0	2,538,900
							0.0	0
2～ 2	事務所	260.00	95.0	247.00	1,940	479,180	3.0	1,437,540
							0.0	0
3～ 3	事務所	260.00	95.0	247.00	1,830	452,010	3.0	1,356,030
							0.0	0
～

～

計		780.00	93.3	728.00		1,438,970		5,332,470
								0

⑨年額支払賃料	1,438,970 円　×　12ヶ月　＝　 17,267,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 728.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,267,640 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,433,214 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,834,426 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,332,470 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,899 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,883,325 円　　　　（　 45,123 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１０９８１７９　　　　-5	2,276 ( 2,097)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,529	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,179 円/㎡　月額支払賃料（　 2,170 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１０９９５４２　　　　-101	2,081 ( 2,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,145
c	２１１０９４３５６　　　　-1	2,035 ( 1,976)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,142

木更津 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	820,000 円	164,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	518,029 円	17,267,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 392,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,394,000 円	164,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,452,829 円　（　　　　　　 9,809 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	164,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 780.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0690	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0657 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,316,000 円（　　　　　 32,148 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,883,325 円
②総費用	3,452,829 円
③純収益　①－②	12,430,496 円
④建物等に帰属する純収益	11,316,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,114,496 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,086,634 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,087 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,638,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
木更津 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

木更津 5-3

千葉県

千葉第９

氏名

不動産鑑定士　須藤　雅敏

印

TEL.

鑑定評価額

33,000,000 円

１㎡当たりの価格

93,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	木更津市東中央２丁目３番１２｢東中央２－３－２０｣				②地積　(㎡)	352 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:1.2	診療所兼住宅ＲＣ2	中規模店舗事務所、駐車場が混在する商業地域	南西24m県道	水道、下水	木更津 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅からも近い県道沿いの商業
地域

街

路

２４ｍ県道

交通

施設

木更津駅東方

530m

法令

規制

商業
(80,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

駅前から連続する幹線道路沿いの商業地域で格別な変動要因はないが、市全般の商業地の需要増の傾向を受け、
希少性から当地域の地価もやや上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 95,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 73,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ内房線の各駅周辺地域や主要幹線道路沿いの商業地域等である。需要者の中心は店舗、事務所用地等
の需要者で地元を基盤とする事業者のほか首都圏域の大中企業も含まれる。当地域は一部駐車場等が混在し空地も散見
されるが、市の人口増や周辺地域での郊外型の大型商業施設の立地等の影響から、商業地需要は幾分増加傾向にある。
中心価格帯は敷地規模により様々であるが、土地は３５０㎡で３，３００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は店舗事務所の賃貸を想定したが試算過程に諸経費等のやや査定要素が多く相対的に信頼性が劣るが、投資採
算性を反映した理論的な価格である。比準価格は広範囲から収集採用した取引事例から標準地と地域要因が類似する事
例を重視しており、市場性を反映した信頼性が高い試算価格である。したがって、取引の実態を基礎とした比準価格を
重視し、収益価格を関連づけ、地価動向及び市場動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

郊外型大型商業施設の立地や県内外からの人
口流入を背景に、商業地全体の需要が上向い
ている。地価も引き続き上昇傾向にある。

駅至近の街路沿いに位置し、熟成度を増しつ
つある。周辺背後住宅地の地価上昇の影響も
あり、当地域の商業地需要も増加傾向にある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

木更津 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０７０９７９８６ -302	木更津市		建付地	（　）	長方形	北西22m市道、南東9m、二方路		２住居高度地区1種地区計画等 (60,200)
b	２１１０９７７２５ -20	木更津市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東40m国道、中間画地		２住居高度地区2種 (60,200)
c	２１１０９４３５６ -43	木更津市		更地	（　）	ほぼ整形	北7m市道、西3m、角地		近商駐車場整備地区 (80,200)
d	２１１０９７７２５ -57	木更津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北23m県道、東13.3m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e	２１１０９７７２５ -560	市原市		建付地	（　）	不整形	南東20m市道、北6m、二方路		２住居高度地区1種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,208	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	83,795	100 [ 88.6]	94,577	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	94,600
b	(　 ) 66,738	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,405	100 [ 71.7]	94,010		94,000
c	(　 ) 62,828	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	61,719	100 [ 64.9]	95,099		95,100
d	(　 ) 126,829	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	120,790	100 [ 113.0]	106,894		107,000
e	(　 ) 104,968	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	108,218	100 [ 113.3]	95,515		95,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.7	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.7	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +23.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,100 円／㎡]

木更津 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であることから、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,049,838	3,458,258	12,591,580	11,316,000	1,275,580	（　0.9750） 1,243,691	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	25,910,229 円　　　　（　 73,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

木更津 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	260.00	Ｓ3	780.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	80 ％	400 ％	400 ％	352 ㎡	17.6 m x 20.0 m	前面道路：県道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階事務所で各フロアー貸しを想定。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	260.00	90.0	234.00	2,207	516,438	5.0	2,582,190
							0.0	0
2～ 2	事務所	260.00	95.0	247.00	1,920	474,240	3.0	1,422,720
							0.0	0
3～ 3	事務所	260.00	95.0	247.00	1,876	463,372	3.0	1,390,116
							0.0	0
～

～

計		780.00	93.3	728.00		1,454,050		5,395,026
								0

⑨年額支払賃料	1,454,050 円　×　12ヶ月　＝　 17,448,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 728.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,448,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,448,234 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,000,366 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,395,026 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,472 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,049,838 円　　　　（　 45,596 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１０９６７８７　　　　-1	1,850 ( 1,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,126	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,216 円/㎡　月額支払賃料（　 2,207 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１０９６７８７　　　　-2	1,965 ( 1,907)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,151
c	２１１０９６７８７　　　　-3	2,846 ( 2,841)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,372

木更津 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	820,000 円	164,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	523,458 円	17,448,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 392,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,394,000 円	164,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,458,258 円　（　　　　　　 9,825 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	164,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 780.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0690	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0657 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,316,000 円（　　　　　 32,148 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,049,838 円
②総費用	3,458,258 円
③純収益　①－②	12,591,580 円
④建物等に帰属する純収益	11,316,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,275,580 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,243,691 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,533 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,910,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,600 円／㎡）