別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 木更津 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -38 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　黒田　安仁 印  TEL.

鑑定評価額 8,790,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市金田東４丁目１９番５ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 ＬＳ2 住宅、アパート、空 地が混在する新興住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 袖ケ浦 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした新興の住宅地 域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 袖ケ浦駅西方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする区画整然とした新興住宅地域であり、周辺には空地も見られるが徐々に熟成するものと予 測する。地価は上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木更津市、袖ヶ浦市のＪＲ内房線各駅を最寄り駅とする一般住宅地域である。需要者の中心は木更津市内 に居住する３０～４０歳代前半の第一次取得者であるが、同一需給圏外からの転入需要も多い。アウトレット施設に近 接する新興区画整理地であり、取引の価格には幅が認められる。需要の中心は土地が９００万円程度、新築の戸建物件 は２，５００～３，５００万円程度であると判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も混在するが、当地域における標準的な画地規模では市場ニーズに合致した賃貸住宅の建築が困難 であり、事業収支の観点から収益還元法の適用は割愛した。当地域の土地需要者は居住の快適性に着目して取引すると 思料されるが、同様の選好性をもつ市場参加者による取引事例に基づく比準価格は実証的であり、信頼性が高い。従っ て市場の需給動向、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -32                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,700 円／㎡ [103.4] 100 100 [101.0] 100 [114.7] [100.0] 100 47,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] アクアライン効果による県外需要に加え、近 隣からの転入需要もあり、需給は強含みで推 移している。新型コロナによる取引の停滞は 一時的であった。 アウトレット施設の増床、周辺商業地の充実 も追い風となり、住宅地も熟成度を増し、地 価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.9 環境　　　　　　 +15.7 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％