別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 木更津 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -36 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　青沼　貴仁 印  TEL.

鑑定評価額 4,160,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市若葉町１２番２ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 西6m市道 水道、ガス 巌根 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 巌根駅南東方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 木更津市郊外の既存住宅地域であり、地域要因に特別な変動もなく今後も現状のまま推移していくものと思料す る。需要についても限られ、地価は横ばいにて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、木更津市内のＪＲ巌根駅及び木更津駅圏内の住宅地域である。地縁的選好性の強い地域で、需要者の中 心は市内在住の第一次取得者であり、市外及び県外からの転入者は少ない。最寄り駅からも遠く、インフラも整ってい ない地域であるため需要も少なく、地価はやや下落傾向にて推移している。土地は１８０㎡で４００万円強、新築住宅 は少ないが、２，０００万円台前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は最寄り駅からやや距離があり、自己の戸建住宅としての利用が中心であるため、収益還元法は適用しない。 快適性を重視する住宅地域であることから自己使用目的の取引が中心であり、類似の取引事例の取引価格の水準を指標 に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [138.3] [102.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍であるが市外からの転入者により木 更津市の人口は増加傾向にある。新興住宅地 を中心に取引は旺盛で、地価は上昇傾向にて 推移している。 木更津市郊外の住宅地域であり、戸建住宅が 中心の地域で、地域要因に格別な変動はなく 、地価は概ね横ばい又はやや下落傾向となっ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.8 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％