別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 木更津 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -30 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　森　正利 印  TEL.

鑑定評価額 4,330,000 円  １㎡当たりの価格 4,970 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市茅野七曲字前田１３４番２外 ②地積 　(㎡) 871   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が見られる 丘陵地間の住宅地域 北東4m市道、南側道 水道 下郡 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.5 ｍ、奥行　約　　  30.5 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 地勢に起伏の見られる住宅地 域 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 下郡駅東方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に挟まれた農家住宅地域で、地域要因にさほど変化はないと予測する。需要は少なく地価は弱含みで推移 すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,970 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木更津市及び周辺市の市街地から離れた農家住宅地域である。主な需要者は地縁的選考性を有する地元居 住者であり同一需給圏外からの転入者は少ない。また当該地域では令和３年５月頃に土砂災害警戒区域の指定が予定さ れており、需要減は否めない。また、新型コロナウイルスの影響はほとんど認められない。取引される規模がまちまち であることから、需要者の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地から離れた農家住宅地域であり、賃貸需要は見られないため収益価格は求めなかった。木更津市内の市街化調整 区域内の事例から求められ、市場性を反映した比準価格を採用し、土砂災害警戒区域指定が見込まれていることをも考 慮し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,400 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [227.5] [100.0] 100 4,970  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,050 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 「景気は新型コロナウイルス感染症の影響に より、依然として厳しい状況にあるが、持ち 直しの動きがみられる」という状況下にある 。 ＪＲ久留里線沿線の農家住宅地域で、前記の 通り令和３年５月頃に土砂災害警戒区域の指 定が予定されていることもあって需要は著し く少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.2 環境　　　　　　+110.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％