別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 木更津 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -28 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　印東　伸泰 印  TEL.

鑑定評価額 7,870,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市矢那字上中郷３５８４番１ ②地積 　(㎡) 703   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、農地が混 在する住宅地域 西4m市道 水道 木更津 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       840 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 木更津駅南東方 5.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地の中に農家住宅が見られる市街化調整区域内の住宅地域であり、格別な地域要因の変動はなく、当面は現況 のまま推移していくものと予測される。地価水準は概ね下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね木更津市・君津市内の郊外部の整備度の低い住宅地域の圏域と判断した。市場においては、地縁、 血縁関係がある者による需要が大半である一方、同一需給圏外からの転入は少ない。土地取引件数は少なく、取引価格 に標準性を見出しがたい為、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は市街化調整区域内にあり、行政上の制約等の為アパート等を建設し賃貸することは想定しえず、また賃貸市場 が未成熟であることから収益価格の試算は行わなかった。従って本件においては、市場の実態を反映する実証的な比準 価格を採用し、代表標準地との検討を十分に行い、周辺の地価動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 11,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響もあるが，アクアライン効果 は継続し、新規区画整理地を中心に市場は堅 調に推移している。 市街化調整区域内の住宅地域であり、地価は 下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％