別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 木更津 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -17 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　安藤　泰斗 印  TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 42,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市清見台２丁目５番１３ ｢清見台２－５－２１｣ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅の多い区 画整然とした住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 木更津 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 木更津駅東方 2.7km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の地域要因の変動もなく、当面は現状を維持するものと思料 する。人口増加等の影響を受け、地価は上昇基調であったが、新型コロナの影響もあり上昇は鈍化している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、木更津市及び隣接市において、ＪＲ内房線の各駅を駅勢圏とする住宅地域と判定した。主たる需要者は ３０～４０代前後の一次取得者であり、地元居住者を中心に、君津市等の周辺市域からの流入も見受けられる。人口増 加等の影響を受け地価は上昇基調であったが、新型コロナの影響もあり上昇は鈍化している。需要の中心価格帯は、土 地が２５０㎡程度で１，０００万円前後、新築戸建住宅で２，５００～３，０００万円前後であると判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、木更津駅東方一帯の類似の住宅地域における取引事例に基づき、要因比較等を適切に行って試算された実 証的で説得力のある価格である。主たる需要者の属性を勘案すると、自用の住宅用地の取引が中心で、賃貸目的の共同 住宅等の敷地としての取引は想定し難く、また、事業収支の観点からも採算が取れないため、収益還元法の適用は断念 した。従って、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -32                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,700 円／㎡ [103.4] 100 100 [101.0] 100 [132.9] [104.0] 100 42,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] アクアラインの利便性向上、大型商業施設の 進出等による人口流入が地域経済に貢献して いる。新型コロナの懸念もあるが取引は復調 傾向にある。 中規模住宅の多い区画整然とした住宅地域で あり、地域要因に特段の変動は認められない 。新型コロナの影響もあり地価の上昇基調は 鈍化している。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.3 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％