別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 木更津 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -15 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　須藤　雅敏 印  TEL.

鑑定評価額 7,470,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市畑沢南５丁目４番１５ ｢畑沢南５－４－２３｣ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス 君津 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 君津駅北東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域で、今後も地域要因および利用状況に大きな変化はない。需給が 逼迫していることから当面、地価動向は強含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ内房線君津駅及び木更津駅を勢圏とする住宅地域を中心に、その周辺の住宅地域に及ぶ。需要者の 中心は、自己使用目的で取得する一次取得者層で、地縁的選好性を有する地元住民やその関係者のほか外部からの転入 者も多い。居住環境が比較的良好なことから根強い需要があり、住宅需要が堅調で、需給は逼迫傾向にある。需要の中 心となる価格帯は、土地は２２０㎡程度で７５０万円程度、新築の戸建では２，５００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際の取引により試算したもので実証的な価格である。自己使用の戸建住宅地域であり民間の賃貸住宅が殆 ど見いだせず、近隣地域は居住の快適性や生活利便性を重視する住宅地域で、自用目的での取引が中心であり、収益価 格は、事業収支の観点から試算しなかった。したがって実証的で説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,600 円／㎡ [102.0] 100 100 [104.0] 100 [105.2] [104.0] 100 33,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] アクアライン効果等により県内外からの需要 は依然強く、人口増を背景に、住環境に優れ る地域を中心に地価上昇が継続している。 戸建住宅中心の区画整然とした住宅街で、地 域要因に大きな変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.6 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％