別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 木更津 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -14 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　植草　文雄 印  TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 63,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市請西南３丁目３３番５ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模住宅の多い区 画整然とした新興住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 木更津 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    75 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模開発住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 木更津駅南東方 4.5km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住環境が良好な住宅地域で、市全体の宅地の需要増を反映し、地価は引き続き上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木更津市を中心とするＪＲ内房線各駅圏内の一般住宅地域である。需要者は都心方面へ通勤する一次もし くは二次取得者層で、隣接君津市等周辺近傍市からの転入も見られる。区画整然とした熟成度の高い住宅地域で、住環 境良好で宅地供給量が限定的なため、地価は上昇傾向が続いている。土地価格は２００㎡で１２００～１３００万円、 新築戸建は２７００～３２００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、標準地の画地規模と公法規制（容積率等）から賃貸事業目的の土地取引が 非現実的であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は地域類似性が強い住宅地の事例を重視しており信頼性が 高い。したがって、自己使用の宅地取引が主流な地域であることから、市場性を反映し説得力のある比準価格を標準と し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -32                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,700 円／㎡ [103.4] 100 100 [101.0] 100 [ 85.9] [101.0] 100 63,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新興住宅地を中心に宅地需要は堅調であるが 、コロナ禍による不動産市況の停滞をうけて 、市全体の地価上昇率は鈍化傾向にある。 区画整然とした住環境良好なの住宅地域であ り、市全体の宅地需要増を反映し、地価は引 き続き上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％