鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

船橋 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０３５７５７ -1515	船橋市		建付地	（　）	長方形	北16m市道、中間画地		準住居高度1種最高31m (60,200)
b	２１１０３５５３７ -112	船橋市		建付地	（　）	不整形	北西16m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	２１１０３６４６８ -638	船橋市		更地	（　）	長方形	南7.4m市道、中間画地		２住居高度1種最高31m (60,200)
d	２１１０３５３３１ -1243	船橋市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,270)
e	２１１０３５３３１ -1207	船橋市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12m国道、中間画地		近商高度2種最高31m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 309,530	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	309,530	100 [ 87.4]	354,153	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	354,000
b	(　 ) 280,938	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	351,173	100 [ 97.3]	360,918		361,000
c	(　 ) 242,817	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	242,817	100 [ 70.1]	346,387		346,000
d	(　 ) 405,624	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	405,624	100 [ 115.7]	350,583		351,000
e	(　 ) 349,265	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	350,313	100 [ 99.8]	351,015		351,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 352,000 円／㎡]

船橋 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,267,453	2,351,012	8,916,441	6,320,340	2,596,101	（　0.9756） 2,532,756	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	56,283,467 円　　　　（　 275,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

船橋 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	163.85	Ｓ3	430.38
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高31m 地区計画等	90 ％	200 ％	200 ％	205 ㎡	13.2 m x 15.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロアー貸し、２～３階はファミリータイプ６５㎡程度を想定

⑦有効率　 89.6 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	143.86	87.4	125.69	3,497	439,538	6.0	2,637,228
							1.0	439,538
2～ 2	居宅	143.26	90.8	130.04	2,057	267,492	1.0	267,492
							1.0	267,492
3～ 3	居宅	143.26	90.8	130.04	2,098	272,824	1.0	272,824
							1.0	272,824
～

～

計		430.38	89.6	385.77		979,854		3,177,544
								979,854

⑨年額支払賃料	979,854 円　×　12ヶ月　＝　 11,758,248 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 385.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,758,248 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 975,935 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,782,313 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,177,544 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,138 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 979,854 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 456,002 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,267,453 円　　　　（　 54,963 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１０３６８５２　　　　-3358	2,367 ( 2,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [110.0]	2,174	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,146 円/㎡　月額支払賃料（　 2,057 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１０３６８５２　　　　-3359	2,278 ( 2,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [104.0]	100 [ 96.0]	100 [110.0]	2,117
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

船橋 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	474,500 円	94,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	587,912 円	11,758,248　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 292,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 806,600 円	94,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	94,900 円	94,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,900 円	94,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,351,012 円　（　　　　　　 11,468 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,900,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 430.38 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,320,340 円（　　　　　 30,831 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,267,453 円
②総費用	2,351,012 円
③純収益　①－②	8,916,441 円
④建物等に帰属する純収益	6,320,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,596,101 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,532,756 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,355 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,283,467 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 275,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
船橋 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

船橋 5-13

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　坂田　雄一

印

TEL.

鑑定評価額

68,500,000 円

１㎡当たりの価格

334,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	265,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	船橋市東船橋２丁目２００６番８｢東船橋２－１０－２０｣				②地積　(㎡)	205 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度2種最高31m 地区計画等 (90,200)
	1:1.2	店舗兼共同住宅Ｓ3	中低層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ駅前商業地域	東16m市道	水道、ガス、下水	東船橋 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 15 ｍ、南 10 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

東船橋駅北方

100m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度2種最高31m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近い近隣型商業地域として熟成しており、今後も概ね現状を維持するものと予測する。賃貸需要は安定して
おり、地価水準は横ばい傾向にあるものと思料する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 360,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 257,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は船橋市及び隣接市等の駅前及び駅周辺の商業地。主な需要者は県内を中心とした自己使用目的の企業のほ
か投資目的の不動産業者や個人投資家等である。同一需給圏内の商業用不動産の需要は堅調である。不動産価格は、取
引事例が少なく、規模等にバラツキがあるなど個別事情が大きいため、土地及び複合不動産としての価格水準を把握し
がたい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は駅前商業地に存し、その市場参加者は市場性及び収益性を重視して取引価格を決定するものと思料する。
比準価格は規範性の高い同一需給圏の取引事例から試算しており、現実の市場を反映した実証的な価格である。一方、
収益価格は、想定要素を含むが対象標準地の市場特性を反映して試算している。規範性を検討した結果、比準価格をや
や重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　船橋 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 454,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[136.0]

[100.0]
100

334,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    334,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に
より、依然として厳しい状況にあるが、持ち
直しの動きがみられる。

駅前の商業地域として熟成しており、需給は
安定している。地価は横ばい傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.8
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +29.8
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

船橋 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０３６９９３ -2286	船橋市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (80,240)
b	２１１０３５７６５ -2074	船橋市		建付地	（　）	不整形	南東20m県道、南西6m、北西4m、三方路		近商高度2種最高31m 駐車場整備地区 (100,200)
c	２１１０３９４３７ -377	市川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m国道、北西3m、角地		近商高度地区1種 (80,200)
d	２１１０３５７６５ -2062	船橋市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西12m国道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 502,234	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ 97.0]	100 [ 150.0]	379,351	100 [ 103.8]	365,463	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	365,000
b	(　 ) 331,272	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	337,774	100 [ 103.1]	327,618		328,000
c	(　 ) 244,131	100 [ 100.0]	[ 120.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	316,817	100 [ 86.1]	367,964		368,000
d	(　 ) 354,974	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	384,792	100 [ 101.3]	379,854		380,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -11.5	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +50.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.8	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 360,000 円／㎡]

船橋 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,110,579	2,356,154	8,754,425	6,320,340	2,434,085	（　0.9756） 2,374,693	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	52,770,956 円　　　　（　 257,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

船橋 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	163.85	Ｓ3	430.38
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高31m 地区計画等	90 ％	200 ％	200 ％	205 ㎡	13.2 m x 15.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建、１階は店舗フロア貸し、２、３階は共同住宅（約６５㎡、４戸）を想定した。

⑦有効率　 89.6 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	143.86	87.4	125.69	3,500	439,915	6.0	2,639,490
							1.0	439,915
2～ 2	居宅	143.26	90.8	130.04	2,118	275,425	1.0	275,425
							0.0	0
3～ 3	居宅	143.26	90.8	130.04	2,100	273,084	1.0	273,084
							0.0	0
～

～

計		430.38	89.6	385.77		988,424		3,187,999
								439,915

⑨年額支払賃料	988,424 円　×　12ヶ月　＝　 11,861,088 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 385.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,861,088 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 984,470 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,876,618 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,187,999 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,234 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 439,915 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 204,727 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,110,579 円　　　　（　 54,198 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１０３９０３９　　　　-3463	2,022 ( 2,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	2,106	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,120 円/㎡　月額支払賃料（　 2,118 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１０３９０３９　　　　-3465	1,821 ( 1,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	1,997
c	２１１０３９０３９　　　　-3464	2,189 ( 2,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,257

船橋 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	474,500 円	94,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	593,054 円	11,861,088　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 292,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 806,600 円	94,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	94,900 円	94,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,900 円	94,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,356,154 円　（　　　　　　 11,493 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,900,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 430.38 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,320,340 円（　　　　　 30,831 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,110,579 円
②総費用	2,356,154 円
③純収益　①－②	8,754,425 円
④建物等に帰属する純収益	6,320,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,434,085 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,374,693 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,584 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,770,956 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 257,000 円／㎡）