別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 船橋 -83　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -83 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　後藤　元 印  TEL.

鑑定評価額 9,630,000 円  １㎡当たりの価格 92,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市二和東５丁目７９番９３ ｢二和東５－６－１３｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 二和向台 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.1 ｍ、奥行　約　　  14.7 ｍ、規模　　       104 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 二和向台駅南西方 500m 法令 規制 １中専 (60,160) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏内の住宅地であり、地域要因に特段の変動ななく、当面は現状のまま推移していくものと予測 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、船橋市及び隣接市内の新京成線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、船橋市及び隣接市に居住し沿 線市内に勤務する一次取得者層で、都内勤務者の購入も見られる。新京成線駅徒歩圏にあるものの、ＪＲ総武線沿線と 比較すると利便性が劣るため需要はやや弱く、地価は弱含みで推移している。市場の中心価格帯は、土地は標準的規模 で総額１０００万円前後、新築戸建住宅は総額２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内に存し、自己使用目的の一般住宅又はその用地が取引されるケースが多い 地域である。賃貸物件の収益性が取引価格の指標となっている傾向は強く見られず、取引価格水準を指標として、居住 の快適性を重視して価格決定がなされるものと判断されることから、収益価格の試算は割愛した。よって本件では、比 準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [110.6] [103.0] 100 92,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地では新型コロナによる大きな影響は特 に見受けられない。価格上昇幅の縮小や下落 に転ずる地域があるが、大きな下落には至っ ていない。 地域要因に特段の変動はなく、利便性がやや 劣るため需要は弱く、地価は下落傾向となっ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  +0.4 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％