鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

船橋 -43　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０３５３３１ -1221	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m私道、北東4m、角地		１住居高度2種最高31m (70,200)
b	２１１０３５７６５ -2088	船橋市		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、南西4m、北西1.5m、三方路		１住居高度2種最高31m (80,200)
c	２１１０３６９９３ -2273	船橋市		更地	（　）	長方形	北5.6m市道、中間画地		準工高度2種最高31m (60,200)
d	２１１０３９０３９ -931	船橋市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5.5m市道、中間画地		１住居高度2種最高31m (70,200)
e	２１１０３５７６５ -2086	船橋市		建付地	（　）	ほぼ台形	北17.5m市道、中間画地		１住居高度2種最高31m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 293,716	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 160.7]	183,504	100 [ 109.1]	168,198	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	175,000
b	(　 ) 255,771	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	256,789	100 [ 121.7]	211,002		219,000
c	(　 ) 156,184	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	156,653	100 [ 93.2]	168,083		175,000
d	(　 ) 207,208	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	203,755	100 [ 119.4]	170,649		177,000
e	(　 ) 185,049	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	185,974	100 [ 109.7]	169,530		176,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.4	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +60.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.4	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.6	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.4	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.6	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.4	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.6	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 176,000 円／㎡]

船橋 -43　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,032,336	841,398	4,190,938	3,036,960	1,153,978	（　0.9724） 1,122,128	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	22,900,571 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

船橋 -43　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	134.31	ＬＳ2	253.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高31m	70 ％	200 ％	172 ％	224 ㎡	12.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約３３～４４㎡程度のファミリータイプ（平均専有面積約４１㎡）、総戸数６戸を想定した

⑦有効率　 96.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	128.27	95.0	121.85	1,850	225,423	1.0	225,423
							0.0	0
2～ 2	居宅	125.57	97.0	121.85	1,900	231,515	1.0	231,515
							0.0	0
～

～

～

計		253.84	96.0	243.70		456,938		456,938
								0

⑨年額支払賃料	456,938 円　×　12ヶ月　＝　 5,483,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 243.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,483,256 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 455,110 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,028,146 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	456,938 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,190 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,032,336 円　　　　（　 22,466 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１０３５７６５　　　　-4010	1,534 ( 1,470)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,017	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,902 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１０３５７６５　　　　-4011	1,897 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [108.0]	100 [106.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,841
c	２１１０３５７６５　　　　-4012	2,313 ( 2,311)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,061

船橋 -43　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,200 円	44,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	164,498 円	5,483,256　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 377,400 円	44,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,400 円	44,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,400 円	44,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 841,398 円　（　　　　　　 3,756 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 253.84 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 45 ％　＋　0.0703 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,036,960 円（　　　　　 13,558 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,032,336 円
②総費用	841,398 円
③純収益　①－②	4,190,938 円
④建物等に帰属する純収益	3,036,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,153,978 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,122,128 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,010 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,900,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
船橋 -43　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

船橋 -43

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　小畑　昌也

印

TEL.

鑑定評価額

39,400,000 円

１㎡当たりの価格

176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	船橋市湊町３丁目２７２０番２９３｢湊町３－１７－９｣				②地積　(㎡)	224 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高31m (70,172)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	南東4.3m市道	水道、ガス、下水	船橋 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 40 ｍ、南 25 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
．３ｍ市道

交通

施設

船橋駅南方

1.6km

法令

規制

１住居
(70,172)
準防
高度2種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域で、当面現在の標準的使用を中心に、変化なく推移すると思料す
る。今後の地価水準は、上昇幅が縮小すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 176,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 99,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主にＪＲ総武線、京成本線沿線の船橋市中心部周辺の住宅地域。需要者は圏内の居住者を中心に圏外から
の買替取得者も見られる。京葉道路以南の住宅地域で、ＪＲ船橋駅からやや距離はあるが、市の中心部に近く、商店街
及び市役所等の公共機関が徒歩圏内に位置する利便性が選好され、新型コロナ拡大後も需要は概ね安定している。土地
は標準的規模で４０百万円前後、小規模化した新築建売住宅は３２百万円～４０百万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は戸建住宅のほかアパート等も混在するため収益還元法を適用したが、対象標準地の画地規模では事業採算性
が低く、また、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自己居住目的での
取引が中心の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検
討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　船橋 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 293,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[102.0]

100
[173.6]

[104.0]
100

176,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    172,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微増、取引件数、建築着工とも減少傾
向。不動産市況は市内中心部では概ね堅調に
推移したが、郊外の利便性の劣る地域では依
然として弱含み。

船橋駅徒歩限界圏にあるが、物件供給の少な
い利便性が比較的良好な住宅地域であり、根
強い需要から、地価はやや上昇傾向で推移し
た。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +64.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

船橋 -43　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０３９０３９ -931	船橋市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5.5m市道、中間画地		１住居高度2種最高31m (70,200)
b	２１１０３６４６８ -639	船橋市		更地	（　）	台形	北西4.5m私道、中間画地		１住居高度2種最高31m (70,180)
c	２１１０３６９９３ -2243	船橋市		建付地	（　）	不整形	東7.1m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
d	２１１０３６９９３ -2273	船橋市		更地	（　）	長方形	北5.6m市道、中間画地		準工高度2種最高31m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 207,208	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	203,755	100 [ 123.2]	165,386	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	172,000
b	(　 ) 213,138	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	211,872	100 [ 123.1]	172,114		179,000
c	(　 ) 243,883	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	264,600	100 [ 158.9]	166,520		173,000
d	(　 ) 156,184	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	156,653	100 [ 91.8]	170,646		177,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 176,000 円／㎡]

船橋 -43　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,170,551	948,616	4,221,935	3,098,520	1,123,415	（　0.9724） 1,092,409	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	22,294,061 円　　　　（　 99,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

船橋 -43　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	134.31	ＬＳ2	253.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高31m	70 ％	200 ％	172 ％	224 ㎡	12.2 m x 18.2 m	前面道路：市道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ４０㎡程度を想定

⑦有効率　 96.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	128.27	95.0	121.85	1,898	231,271	1.0	231,271
							0.0	0
2～ 2	居宅	125.57	97.0	121.85	1,955	238,217	1.0	238,217
							0.0	0
～

～

～

計		253.84	96.0	243.70		469,488		469,488
								0

⑨年額支払賃料	469,488 円　×　12ヶ月　＝　 5,633,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 243.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,633,856 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 467,610 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,166,246 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	469,488 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,305 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,170,551 円　　　　（　 23,083 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１０３６８５２　　　　-3357	1,462 ( 1,402)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,905	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,898 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１０３６８５２　　　　-3356	3,045 ( 3,042)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [126.0]	100 [102.0]	100 [125.0]	1,895
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

船橋 -43　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	226,500 円	45,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	169,016 円	5,633,856　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 385,000 円	45,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,300 円	45,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,300 円	45,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 948,616 円　（　　　　　　 4,235 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 253.84 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 45 ％　＋　0.0703 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,098,520 円（　　　　　 13,833 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,170,551 円
②総費用	948,616 円
③純収益　①－②	4,221,935 円
④建物等に帰属する純収益	3,098,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,123,415 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,092,409 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,877 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,294,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,500 円／㎡）