鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

市川 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０３６９９３ -2281	市川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東7.3m市道、北西1.8m、角地		近商 (80,300)
b	２１１０３５８２５ -1726	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12.3m国道、西3m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	２１１０３９２４４ -1417	船橋市		更地	（　）	不整形	北西7.5m県道、南東5m、二方路		商業 (90,400)
d	２１１０３６９９３ -2282	船橋市		建付地	（　）	不整形	北東12.5m国道、南東2.7m、二方路		商業 (80,400)
e	２１１０３９４３７ -335	市川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東10.5m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (89,391)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 580,699	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.8]	632,290	100 [ 81.9]	772,027	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	772,000
b	(　 ) 1,079,581	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.8]	1,097,788	100 [ 91.9]	1,194,546		1,190,000
c	(　 ) 704,887	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	706,960	100 [ 93.4]	756,916		757,000
d	(　 ) 666,344	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ 99.0]	100 [ 100.0]	739,709	100 [ 89.8]	823,729		824,000
e	(　 ) 1,006,994	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,027,134	100 [ 107.6]	954,586		955,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -8.8	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.7	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 -6.9	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 -4.1	環境　　　　 +14.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 900,000 円／㎡]

市川 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	82,348,647	16,061,165	66,287,482	44,559,900	21,727,582	（　0.9554） 20,758,532	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	482,756,558 円　　　　（　 755,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市川 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所・共同住宅	485.54	ＲＣ7	2,920.05
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	639 ㎡	32.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３～７階は３ＬＤＫの共同住宅（７６．８㎡、各階５戸）を想定した。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	477.15	58.3	278.06	4,590	1,276,295	6.0	7,657,770
							1.0	1,276,295
2～ 2	事務所	469.99	96.5	453.63	3,265	1,481,102	3.0	4,443,306
							1.0	1,481,102
3～ 5	居宅	391.31	85.7	335.53	2,570	862,312	1.0	862,312
							1.0	862,312
6～ 7	居宅	391.31	85.7	335.35	2,630	881,971	1.0	881,971
							1.0	881,971
8～	ＰＨ	16.36	85.7	14.02			1.0	0
							1.0	0

計		2,920.05	82.5	2,408.98		7,108,275		16,451,954
								7,108,275

⑨年額支払賃料	7,108,275 円　×　12ヶ月　＝　 85,299,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,408.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	85,299,300 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,920,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 7,239,202 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	79,980,098 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,451,954 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 150,864 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,108,275 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 2,216,218 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	160,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,467 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	82,348,647 円　　　　（　 128,871 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１０３９０３９　　　　-3454	2,407 ( 2,401)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 72.0]	3,343	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,366 円/㎡　月額支払賃料（　 3,265 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１０３９０３９　　　　-3456	2,494 ( 2,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [ 71.0]	100 [140.0]	3,259
c	２１１０３９０３９　　　　-3455	2,603 ( 2,596)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 76.0]	100 [ 70.0]	100 [140.0]	3,495

市川 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,465,000 円	693,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,360,965 円	87,219,300　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 958,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,890,500 円	693,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	693,000 円	693,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	693,000 円	693,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,061,165 円　（　　　　　　 25,135 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	693,000,000 円	設計監理料率　 226,000 円／㎡　×　 2,920.05 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	44,559,900 円（　　　　　 69,734 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	82,348,647 円
②総費用	16,061,165 円
③純収益　①－②	66,287,482 円
④建物等に帰属する純収益	44,559,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,727,582 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,758,532 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,486 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 482,756,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 755,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
市川 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市川 5-5

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　張間　雄次

印

TEL.

鑑定評価額

549,000,000 円

１㎡当たりの価格

859,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	690,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市川市行徳駅前２丁目１７番３｢行徳駅前２－１７－５｣				②地積　(㎡)	639 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1.5:1	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ8	中層ビル小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域	南東15m市道	水道、ガス、下水	行徳 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 32.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 640 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅前商店街

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

行徳駅北西方

90m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

駅前の商業地である。１階店舗、２階事務所で上層階は、住宅利用が一般である。ビルが建ち並び熟成度が高く
、今後も現状と同様に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 895,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 779,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象標準地の同一需給圏は、千葉県西部、東京都東部の鉄道駅最寄りで商業用途の地域である。行徳地区の中心となる
行徳駅最寄りにあり、通行量が多く、飲食店舗を中心として連坦性があり、商業収益も期待できる。新規の建築は上層
階をマンションとするものが多くなっている。駅近くであるので、マンション素地としての不動産需要も集中している
。土地は、５億円台が取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、中層店舗事務所併用住宅が建ち並ぶ商業地域にあり、商業収益の獲得を目的として土地利用されており
、収益性が重視される。大規模画地は、マンション業者の需要が強く、富裕層の収益物件への需要も見られる。そこで
、賃貸利用を想定した土地の収益性を表す収益価格と取引市場で成立した取引事例より求められた比準価格を関連づけ
、単価と総額の関連、代表標準地との均衡に留意し、上記の通り鑑定評価額額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　浦安 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 900,000 円／㎡

[ 96.7]
100

100
[103.0]

100
[ 98.0]

[100.0]
100

862,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    859,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの流行で先行き不透明感があるが
多額の財政支出等もあり、収益投資も慎重な
がら見られる。

駅最寄りの商業地で店舗併用住宅素地として
の土地需要や収益物件への投資も見られるが
コロナの影響もあり地価は、横ばいに転じて
いる。

価格形成要因に影響する個別的要因の変動は
認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

市川 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０３６９９３ -2279	市川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１住居高度地区2種駐車場整備地区 (60,200)
b	２１１０３９０１５ -1165	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		近商駐車場整備地区地区計画等 (100,300)
c	２１１０３６９９３ -2280	市川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	２１１０３８４２１ -37	市川市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西4.6m市道、北3.5m、角地		商業駐車場整備地区 (90,276)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 561,418	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	578,261	100 [ 64.2]	900,718	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	901,000
b	(　 ) 471,820	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	477,482	100 [ 53.9]	885,866		886,000
c	(　 ) 654,879	100 [ 100.0]	[ 108.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	790,221	100 [ 87.5]	903,110		903,000
d	(　 ) 501,967	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.7]	511,121	100 [ 58.2]	878,215		878,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -1.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 895,000 円／㎡]

市川 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握ができないので適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	82,800,925	16,018,628	66,782,297	44,367,000	22,415,297	（　0.9554） 21,415,575	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	498,036,628 円　　　　（　 779,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市川 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	485.00	ＲＣ7	2,920.05
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	639 ㎡	32.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３階以上各階３ＬＤＫ４戸、１Ｒ１戸

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	477.15	58.3	278.06	4,500	1,251,270	5.0	6,256,350
							2.0	2,502,540
2～ 2	事務所	469.99	96.5	453.63	3,350	1,519,661	2.0	3,039,322
							1.0	1,519,661
3～ 7	住宅	391.31	85.7	335.53	2,590	869,023	1.0	869,023
							1.0	869,023
8～	ＰＨ	16.36

～

計		2,920.05	82.5	2,409.34		7,116,046		13,640,787
								8,367,316

⑨年額支払賃料	7,116,046 円　×　12ヶ月　＝　 85,392,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,409.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	85,392,552 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,920,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 7,246,942 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	80,065,610 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,640,787 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 125,086 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,367,316 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 2,608,762 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	160,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,467 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	82,800,925 円　　　　（　 129,579 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１０３４６３６　　　　-3823	1,731 ( 1,729)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 59.5]	100 [100.0]	3,162	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,451 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１０３４６３６　　　　-3824	2,359 ( 2,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 74.3]	100 [100.0]	3,528
c	２１１０３４６３６　　　　-3825	2,180 ( 2,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 72.0]	100 [ 85.0]	3,562

市川 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,450,000 円	690,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,365,628 円	87,312,552　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 958,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,865,000 円	690,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	690,000 円	690,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	690,000 円	690,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,018,628 円　（　　　　　　 25,068 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	690,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 2,920.05 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	44,367,000 円（　　　　　 69,432 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	82,800,925 円
②総費用	16,018,628 円
③純収益　①－②	66,782,297 円
④建物等に帰属する純収益	44,367,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,415,297 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,415,575 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,514 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 498,036,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 779,000 円／㎡）