別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 市川 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -51 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　昇 印  TEL.

鑑定評価額 40,400,000 円  １㎡当たりの価格 202,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市本北方１丁目８９８番８ ｢本北方１－１７－４｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い区画整然とした 住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 本八幡 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 本八幡駅北東方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の低層住宅を中心とした区画の整った郊外の住宅地であり、今後とも熟成度を高めつつ推移していくも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    202,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね市川市内のＪＲ中央・総武線沿線の主にバス便に依存する住宅地域。需要者は同一市内に居住する 一次取得層が中心である。最寄り駅からは遠いが、区画が整った閑静な住宅地であるため相応の需要が見られる。地域 一帯は熟成した住宅地となっており、需給の状態は比較的安定的に推移している。土地価格は２００㎡程度で概ね４０ ００万円前後、また新築の戸建物件は敷地の規模を小さくして３５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄り駅から遠く、また第一種低層住居専用地域建（建蔽率５０％、容積率１００％）の指定を受けた戸建住宅地域で あり、主な需要者は不動産投資家層よりも居住の快適性を重視する自己所有目的の個人と考えられる。そのため収益価 格は試算しなかった。そこで代表標準地との検討を踏まえながら、多数の取引事例から試算され、規範性を有する比準 価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 79.2] [101.0] 100 203,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    202,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心へのアクセスに優れ、再開発による駅周 辺でのマンション建設や郊外の戸建分譲住宅 等により人口は増加傾向が続いている。 最寄り駅から遠い地域であるが、区画が整い 、居住環境の優る住宅地域である。地域には 格別の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -0.4 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％