別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 市川 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -12 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　高松　芳壮 印  TEL.

鑑定評価額 44,100,000 円  １㎡当たりの価格 217,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市南行徳４丁目５番３ ｢南行徳４－５－３｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 建築協定 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理済の住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 南行徳 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    75 ｍ、南   130 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定が締結され、敷地分 割及びアパート等の建築が禁 止されている。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 南行徳駅南東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域である。建築協定の制約もあって、地域の特性を大きく変化させる要 因は特に認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    217,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東京メトロ東西線「妙典」駅から「南行徳」駅勢圏に所在する住宅地域。需要者の中心は、都内に通勤す る一次取得者で、市外からの転入もあり層が厚く、当該圏域の住宅地は居住の快適性と利便性に優れ人気が高い。新型 コロナ感染症拡大以降、一部に慎重姿勢もみられるが、総じて安定的な需給関係にある。土地は標準的規模で３，００ ０万円～４，５００万円程度、新築戸建物件は４，５００万円～６，０００万円程度の取引が中心と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 建築協定の制約により賃貸物件の建築想定は困難であり、また、土地の再調達原価の把握が困難な既成市街地であるこ とから、自己居住目的中心の戸建住宅地域に存する対象標準地については、取引事例比較法のみ適用した。比準価格は 、類似地域より多数収集した信頼性のある取引事例により試算しており、市場性を反映した妥当な価格と認められる。 従って比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    202,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 94.1] [102.0] 100 217,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    217,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心接近性に優れた圏域の人口推移は良好、 テレワークの影響も軽微であり、利便性重視 の傾向は不変。住宅取得支援策等を背景に需 要は堅調である。 区画整然とした住環境良好な住宅地域。建築 協定の制約等により市場性に劣る面があるが 、地域要因に大きな変動はなく地価は横ばい で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％