鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

市川 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０３８４２１ -5	市川市		更地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２１１０３５８２５ -1708	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東2.7m市道、北西4m、二方路		１中専高度地区1種 (60,160)
c	２１１０３５８２５ -1735	市川市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東6.4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２１１０３６９９３ -2228	市川市		建付地	（　）	長方形	北東4.5m私道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,180)
e	２１１０３８４２１ -12	市川市		建付地	（　）	台形	南西9.4m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 333,203	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	321,462	100 [ 105.2]	305,572	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	315,000
b	(　 ) 280,603	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	269,924	100 [ 91.4]	295,322		304,000
c	(　 ) 399,753	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 124.8]	324,479	100 [ 103.7]	312,902		322,000
d	(　 ) 342,175	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.3]	297,454	100 [ 100.3]	296,564		305,000
e	(　 ) 362,215	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 119.9]	307,535	100 [ 105.3]	292,056		301,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.9	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.4	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.4	交通・接近　 -6.4	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +24.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +22.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.4	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +19.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.4	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 309,000 円／㎡]

市川 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,927,776	776,410	3,151,366	2,032,460	1,118,906	（　0.9724） 1,088,024	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	22,204,571 円　　　　（　 137,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市川 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.72	ＬＳ2	169.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区1種	60 ％	200 ％	180 ％	162 ㎡	10.5 m x 19.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１ＬＤＫタイプ、４１㎡～４３㎡程度２戸×２Ｆのアパート

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下型を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	84.72	100.0	84.72	1,989	168,508	1.0	168,508
							1.0	168,508
2～ 2	居宅	84.72	100.0	84.72	2,050	173,676	1.0	173,676
							1.0	173,676
～

～

～

計		169.44	100.0	169.44		342,184		342,184
								342,184

⑨年額支払賃料	342,184 円　×　12ヶ月　＝　 4,106,208 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 169.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,106,208 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 340,815 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,765,393 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	342,184 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,138 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 342,184 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 159,245 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,927,776 円　　　　（　 24,246 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１０３５８２５　　　　-3854	2,423 ( 2,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	2,317	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,144 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１０３５８２５　　　　-3855	1,642 ( 1,639)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,992
c	２１１０３３６３９　　　　-3653	2,814 ( 2,699)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [120.0]	2,197

市川 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	151,000 円	30,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	205,310 円	4,106,208　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 103,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 256,700 円	30,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,200 円	30,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,200 円	30,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 776,410 円　（　　　　　　 4,793 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 169.44 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 45 ％　＋　0.0676 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,032,460 円（　　　　　 12,546 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,927,776 円
②総費用	776,410 円
③純収益　①－②	3,151,366 円
④建物等に帰属する純収益	2,032,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,118,906 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,088,024 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,716 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,204,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
市川 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市川 -6

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　勝見　秀男

印

TEL.

鑑定評価額

49,100,000 円

１㎡当たりの価格

303,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市川市平田１丁目１３５番１｢平田１－１７－６｣				②地積　(㎡)	162 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度地区1種 (60,180)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	南西4.5m市道	水道、ガス、下水	本八幡 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 150 ｍ、南 70 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 19.5 ｍ、規模　　 162 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北４．５ｍ
市道

交通

施設

本八幡駅北西方

750m

法令

規制

１中専
(60,180)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ中央総武線本八幡駅から徒歩圏内にある一般住宅、アパート等が建ち並ぶ成熟した住宅地域で、特段の変動
要因も見られないことから、現状の利用状況が維持されるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 303,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 140,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市川市内のＪＲ中央総武線沿線の住宅地域で、需要者は市内に居住する３０歳代から４０歳代の都心通勤
者を中心に市外からの転入者もみられる。国道背後のアパート等が混在する住宅地域で、居住環境は良好とは言い難い
が、最寄駅からは徒歩圏内にあり需要は底堅く地価は横這い傾向で推移している。土地は１６０㎡程度で５０００万円
前後、敷地規模を１００㎡前後に細分化した新築の戸建住宅は総額４９００～５５００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内には資産保有を目的としたアパート等の共同住宅も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成され
ていないため収益価格は低位に試算された。地域内への新規の市場参加者は戸建住宅を中心とした自己居住目的での取
引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、収益価格は参考にとどめ
、代表標準地との検討結果を踏まえ、実証的な比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　市川 -35 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 358,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[102.0]

100
[123.0]

[103.0]
100

301,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    303,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナ感染症の影響により厳しい
が、持ち直しの動きもある。市内の住宅地の
地価は一部を除き上昇率縮小または横這い傾
向にある。

都心への交通利便性良好な本八幡駅から徒歩
圏にある住宅地域で、地域要因に特段の変動
はない。一般的要因の影響の下、地価は横這
いで推移した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.8
交通・接近　　　  -3.5
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +0.4
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

市川 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０３８４２１ -5	市川市		更地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２１１０３５８２５ -1708	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東2.7m市道、北西4m、二方路		１中専高度地区1種 (60,160)
c	２１１０３３６３９ -1307	市川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,200)
d	２１１０３８４２１ -18	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.6m私道、中間画地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 333,203	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	321,462	100 [ 108.0]	297,650	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	307,000
b	(　 ) 280,603	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	269,924	100 [ 91.4]	295,322		304,000
c	(　 ) 322,602	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	317,278	100 [ 112.4]	282,276		291,000
d	(　 ) 292,062	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	281,770	100 [ 94.2]	299,119		308,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.9	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.4	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.6	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 303,000 円／㎡]

市川 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,944,304	724,574	3,219,730	2,072,840	1,146,890	（　0.9724） 1,115,236	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	22,759,918 円　　　　（　 140,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市川 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.72	ＬＳ2	169.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区1種	60 ％	200 ％	180 ％	162 ㎡	10.5 m x 19.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：ファミリータイプ、平均専有面積４２．３６㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段型のプランを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	84.72	100.0	84.72	1,997	169,186	1.0	169,186
							1.0	169,186
2～ 2	居宅	84.72	100.0	84.72	2,059	174,438	1.0	174,438
							1.0	174,438
～

～

～

計		169.44	100.0	169.44		343,624		343,624
								343,624

⑨年額支払賃料	343,624 円　×　12ヶ月　＝　 4,123,488 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 169.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,123,488 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 342,250 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,781,238 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	343,624 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,151 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 343,624 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 159,915 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,944,304 円　　　　（　 24,348 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１０３４０７９　　　　-3113	2,519 ( 2,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,181	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,149 円/㎡　月額支払賃料（　 2,059 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１０３４０７９　　　　-3114	2,140 ( 2,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,026
c	２１１０３４０７９　　　　-3115	2,257 ( 2,162)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,239

市川 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,400 円	30,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	206,174 円	4,123,488　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 102,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 261,800 円	30,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,800 円	30,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,800 円	30,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 724,574 円　（　　　　　　 4,473 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,800,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 169.44 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 45 ％　＋　0.0676 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,072,840 円（　　　　　 12,795 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,944,304 円
②総費用	724,574 円
③純収益　①－②	3,219,730 円
④建物等に帰属する純収益	2,072,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,146,890 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,115,236 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,884 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,759,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 140,000 円／㎡）