別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 銚子 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   銚子 -5 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　治夫 印  TEL.

鑑定評価額 3,940,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 銚子市三崎町３丁目４番８ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 国道背後にあり、空 地も見られる戸建住 宅地域 西4.5m私道 水道 松岸 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.4 ｍ、奥行　約　　  12.9 ｍ、規模　　       199 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ私道 交通 施設 松岸駅南西方 4.5km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大型ショッピングセンターを核とした路線商業地域に近い国道背後の住宅地域であるが、地域要因に特段の変動 要因も見受けられないことから、当面は現状の土地利用状況を継続していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、銚子市及び旭市等周辺市町の住宅地域である。需要者は市内在住の居住者が中心であり、圏外からの転 入は少ない。周辺では、大型ショッピングセンターが開業したことで生活利便性が向上し、一定の需要が認められるも のの、中心市街地からは距離があり周辺には未だ農地も混在する住宅地域であることから、取引需要は弱含みである。 需要の中心となる価格帯は、更地取引で３５０～５００万円、新築戸建住宅で２，０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した比準価格は、市場の動向を反映した信頼性の高い価格を得ることがで きた。一方、市街地中心部からは距離があり共同住宅等の需要は弱く、投資採算性に見合う入居も見込めないことから 、収益価格は試算しなかった。基本的には自用の戸建住宅地としての価格形成がなされる地域であることから、取引市 場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭 -2                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [125.9] [102.0] 100 19,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域産業の低迷、少子高齢化のうえ充実した 社会保障を背景とした若年層の茨城県側への 流出により、総じて需給関係は弱含みな傾向 にある。 近隣の大型商業施設の開業の影響により一定 の需要が認められたが、最寄駅や中心市街地 からは距離のある住宅地域のため、需給とも に弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％