鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千葉美浜 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０２６７８５ -102	千葉市美浜区		建付地	（　）	長方形	北西9m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	２１１０２６７８５ -103	千葉市美浜区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東14.8m市道、北東15.9m、北西8.7m、三方路		近商 (100,300)
c	２１１０２８７３７ -316	千葉市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、南西5.5m、北西5.5m、三方路		商業 (100,360)
d	２１１０２８７３７ -315	千葉市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東4.6m市道、中間画地		商業 (90,276)
e	２１１０２８７３７ -312	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ台形	南22m市道、西7m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 318,125	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	321,306	100 [ 95.0]	338,217	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	338,000
b	(　 ) 347,868	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	341,113	100 [ 106.6]	319,993		320,000
c	(　 ) 250,799	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	243,494	100 [ 76.8]	317,049		317,000
d	(　 ) 272,520	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	277,425	100 [ 83.8]	331,056		331,000
e	(　 ) 234,825	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	235,296	100 [ 72.8]	323,209		323,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 327,000 円／㎡]

千葉美浜 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,857,135	15,135,206	36,721,929	30,656,500	6,065,429	（　0.9530） 5,780,354	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	125,659,870 円　　　　（　 293,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉美浜 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所	342.00	ＲＣ4F1B	1,758.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	429 ㎡	20.4 m x 21.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中層の店舗事務所ビルで、フロア貸しを想定した。

⑦有効率　 60.4 ％
の理由

共用部分等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	342.00	46.1	157.80	4,600	725,880	10.0	7,258,800
							1.0	725,880
2～ 2	店舗	342.00	80.7	276.00	3,500	966,000	6.0	5,796,000
							1.0	966,000
3～ 4	事務所	342.00	80.7	276.00	3,000	828,000	6.0	4,968,000
							1.0	828,000
地下 1～ 1	店舗	270.00	28.3	76.30	3,000	228,900	6.0	1,373,400
							1.0	228,900
地下 1～ 1	駐車場	120.00

計		1,758.00	60.4	1,062.10		3,576,780		24,364,200
								3,576,780

⑨年額支払賃料	3,576,780 円　×　12ヶ月　＝　 42,921,360 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,062.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 11,470,680 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 768,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,392,040 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 768,000 円　　×　　 16.6 ％　＝　　 4,642,027 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,518,013 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,364,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 223,420 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,576,780 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,115,168 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	64,000 円　×　　 83.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 534 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,857,135 円　　　　（　 120,879 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第２　　　　-411	3,331 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [125.0]	100 [ 85.0]	3,688	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,617 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第２　　　　-412	2,211 ( 2,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 60.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	3,526
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉美浜 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,844,000 円	461,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	7,722,406 円	55,160,040　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 958,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,918,500 円	461,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	461,000 円	461,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	230,500 円	461,000,000　×　　　　 0.05 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,135,206 円　（　　　　　　 35,280 円／㎡）　　（経費率　　 29.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	461,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,758.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,656,500 円（　　　　　 71,460 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,857,135 円
②総費用	15,135,206 円
③純収益　①－②	36,721,929 円
④建物等に帰属する純収益	30,656,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,065,429 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,780,354 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,474 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,659,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 293,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
千葉美浜 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉美浜 5-1

千葉県

千葉第２

氏名

不動産鑑定士　渡邊　一夫

印

TEL.

鑑定評価額

137,000,000 円

１㎡当たりの価格

319,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千葉市美浜区高洲３丁目２０番３８｢高洲３－１４－３｣				②地積　(㎡)	429 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1	店舗兼事務所ＲＣ6F1B	中層の店舗ビル、ホテルが建ち並ぶ駅前商業地域	南東9m市道	水道、ガス、下水	稲毛海岸 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 45 ｍ、南 0 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.4 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 429 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ市道

交通

施設

稲毛海岸駅南東方

170m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。新型コロナウイルス感染症の感染拡大
が未だ収束していないことから、今後の地価動向は不透明である。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 327,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 275,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、千葉市、習志野市、船橋市及び八千代市内で、ＪＲ「千葉」「津田沼」「船橋」駅至近を除く商業地域
。当該地域は駅至近の普通商業地域で、個人消費について活況とは言えないまでも、低金利が継続する中、駅徒歩圏内
の収益物件若しくはその用地について、圏内の投資家を中心とした需要は底堅い地域である。画地規模は個々別々で、
また、取引価格はその収益性により個別に形成される傾向にあるため、取引の中心となる価格帯の把握は困難。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と代替、競争関係が成立する取引事例を採用し求められたもので、実証的であり信頼性は高い。
収益価格は投資採算性に着目した価格で理論的であり、現に賃貸借の用に供されている不動産については有用性が高い
反面、想定の要素があることも否定できない。また、同一需給圏内の更地取引は、自己利用目的の需要者が中心である
。したがって、比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　稲毛 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 445,000 円／㎡

[100.2]
100

100
[100.0]

100
[137.9]

[100.0]
100

323,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    318,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響で一気に落
ち込んだ企業の景況感は、回復の動きを見せ
ているが、感染拡大の収束の見通しは未だに
立っていない。

地域要因に特段の変動はない。ＪＲ駅に近い
商業地域である。地価は若干の上昇で推移し
た。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

千葉美浜 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０２６７８５ -102	千葉市美浜区		建付地	（　）	長方形	北西9m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	２１１０２６７８５ -103	千葉市美浜区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東14.8m市道、北東15.9m、北西8.7m、三方路		近商 (100,300)
c	２１１０２８７３７ -316	千葉市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、南西5.5m、北西5.5m、三方路		商業 (100,360)
d	２１１０２８７３７ -328	千葉市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南西20m国道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 318,125	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	321,306	100 [ 95.0]	338,217	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	338,000
b	(　 ) 347,868	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	341,113	100 [ 96.9]	352,026		352,000
c	(　 ) 250,799	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	243,494	100 [ 81.9]	297,306		297,000
d	(　 ) 253,853	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	253,853	100 [ 78.8]	322,148		322,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 327,000 円／㎡]

千葉美浜 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,956,925	15,611,035	36,345,890	30,656,500	5,689,390	（　0.9530） 5,421,989	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	117,869,326 円　　　　（　 275,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉美浜 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所	342.00	ＲＣ4F1B	1,758.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	429 ㎡	20.4 m x 21.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階：店舗、３、４階：事務所、地下１階：店舗・駐車場。フロア貸し。

⑦有効率　 60.4 ％
の理由

共用部分等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	342.00	46.1	157.80	4,592	724,618	10.0	7,246,180
							1.0	724,618
2～ 2	店舗	342.00	80.7	276.00	3,532	974,832	6.0	5,848,992
							1.0	974,832
3～ 4	事務所	342.00	80.7	276.00	3,002	828,552	6.0	4,971,312
							1.0	828,552
地下 1～ 1	店舗	270.00	28.3	76.30	3,002	229,053	6.0	1,374,318
							1.0	229,053
地下 1～ 1	駐車場	120.00

計		1,758.00	60.4	1,062.10		3,585,607		24,412,114
								3,585,607

⑨年額支払賃料	3,585,607 円　×　12ヶ月　＝　 43,027,284 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,062.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 11,470,680 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 768,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,497,964 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 768,000 円　　×　　 16.6 ％　＝　　 4,650,819 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,615,145 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,412,114 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 223,859 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,585,607 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,117,921 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,956,925 円　　　　（　 121,112 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第２　　　　-1305	2,263 ( 2,195)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 54.0]	100 [115.0]	3,757	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,650 円/㎡　月額支払賃料（　 3,532 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第２　　　　-1306	2,225 ( 2,158)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 54.0]	100 [120.0]	3,540
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉美浜 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,305,000 円	461,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	7,737,235 円	55,265,964　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 958,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,918,500 円	461,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	461,000 円	461,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	230,500 円	461,000,000　×　　　　 0.05 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,611,035 円　（　　　　　　 36,389 円／㎡）　　（経費率　　 30.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	461,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,758.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,656,500 円（　　　　　 71,460 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,956,925 円
②総費用	15,611,035 円
③純収益　①－②	36,345,890 円
④建物等に帰属する純収益	30,656,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,689,390 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,421,989 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,639 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117,869,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 275,000 円／㎡）