鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千葉緑 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	２１１０１６３４６ -353	千葉市緑区		森林の土地所有権		ほぼ長方形	西2.4m市道		｢調区｣地森計
b	２１１０１６３４６ -303	千葉市緑区		森林の土地所有権		不整形	南西2.7m道路		｢調区｣地森計
c	２１１０１９８９５ -301	千葉市若葉区		森林の土地所有権		不整形	西3m市道		｢調区｣地森計
d	２１１０１９８９５ -356	千葉市若葉区		森林の土地所有権		ほぼ台形	南東6.2m市道		｢調区｣地森計
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,034	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	1,034	100 [ 59.4]	1,741	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	1,740
b	(　 ) 1,075	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	1,075	100 [ 61.2]	1,757		1,760
c	(　 ) 1,551	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	1,551	100 [ 78.4]	1,978		1,980
d	(　 ) 2,221	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	2,221	100 [ 96.0]	2,314		2,310
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -40.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -40.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -20.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	交通・接近	自然	宅地化	交通・接近	自然	宅地化
			行政	その他		行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 1,900 円／㎡]

千葉緑 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 月 p: ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
	（　％）
⑧投下資本収益等控除後の価格　n：月　p：％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r：％　m：年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　：		1　　(1+r)^m　：		[ ] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　交通・接近　　　　　環境　　　画地　　　行政　　　その他　　　　　　[ ] 　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：
＊想定用途モデル：
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
市街化調整区域内にあるが、千葉市の場合、公法上、分家住宅、公益施設等の例外を除き原則として宅地開発は許可されない。規制緩和が期
待される行政的・経済的な背景も見られず、開発法（控除方式）の適用は不適当と判断した。

千葉緑 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

対象標準地は都市近郊林地地域に所在し、市街化の影響を受けているほか、植栽による林
業事業が行われる地域ではないため、林業収益から試算することは現実性が乏しい。

別記様式第三

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
千葉緑 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉緑 13-1

千葉県

千葉第１

氏名

不動産鑑定士　橘　英雄

印

TEL.

鑑定評価額

8,530,000 円

１㎡当たりの価格

1,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月4日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						14.0 倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	中

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

千葉市緑区平山町１０３５番２２

②地積(㎡)

4,489

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）

台形

山林（雑木林）

畑、資材置場等が見ら
れる杉、雑木の平坦林
地域

東2m未舗装市道、北側道

誉田

3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 0 ｍ、西　 60 ｍ、南　 20 ｍ、北　 60 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地以外

③標準的規模等

規模　　 4,500 ㎡程度、形状　　ほぼ長方形、方位・傾斜度(　　)向　平坦

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

２ｍ未舗装市道

交通

施設

誉田駅北方

3.3km

法令

規制

｢調区｣
地森計

⑤地域要因の将
　来予測

周辺に農家住宅、資材置場、畑等が見られる平坦林地地域で、宅地化に影響を及ぼす地域要因の変動は見られず
、当分は現況を維持すると予測。地域性からコロナ禍の影響は弱く、地価は横ばい傾向で推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

雑木林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 1,900 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 / 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は千葉市及び周辺市の宅地化の影響が弱い平坦林地地域を中心とする。需要者は国産木材価格の低迷により
林業目的の取得はほとんど見られず、資産保有を目的とする地縁的選考性を有する個人やＩＣへの接近性や道路条件等
が優れる場合には資材置場等の取得を目的とする中小法人等となる。コロナ禍においても需要に特段の変化は見られず
地価は概ね横ばい傾向。中心となる価格帯は利用目的等により価格水準が異なるため把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

宅地化の影響が弱い平坦林地であるが、木材価格の低迷により収益性が取引の指標とされておらず収益価格の試算は行
わなかった。また、市街化調整区域において分譲開発の条件を満たしておらず、道路条件の劣る平坦林地であり資材置
場として利用されるにも長期間が見込まれる地域であるため控除法の適用を断念した。規準すべき適切な公示地が無い
ため、多数の価格牽連性を有する取引事例により試算された比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　
自然　　　　　　　　　
宅地化　　　　　　　　
行政　　　　　　　　　
その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 1,900 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 0.0 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により経済は急激に悪化したが、不動産市
況においては現時点で極端に安価な取引は見られず
比較的安定的に推移している。

杉・雑木林が中心の平坦林地地域であるが、宅地化
の影響の程度に変化を及ぼすような地域要因の変動
は見られない。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較