別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 千葉緑 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉緑 -6 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　暁美 印  TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市緑区誉田町２丁目２番９４５ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西6m私道 水道、ガス、下水 誉田 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ　私道 交通 施設 誉田駅西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 ミニ開発による住宅地は増えつつあるものの、大きな地域要因の変動はなく、当面現状を維持すると予測する。 一般的要因の影響等から、地価は横ばい傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市郊外のＪＲ線沿線の最寄駅から徒歩圏内にある旧来からの住宅地域。需要の中心は、市内への通 勤者や自営業者等の地縁的選好性の強い層が中心であるが、東京への通勤者も多く見られる。近年ミニ開発による戸建 供給が多くみられ、地価に割安感があり需要は相応に見込める地域である。土地は１０００万円前後、新築戸建物件は ２，５００万円～３，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、アパ－ト等も散見されるものの戸建住宅を中心とした住宅地域である。収益性よりも居住の快適性が重視 される地域であり、容積率も低く収益性の高い地域ではないことから、収益還元法は適用しなかった。一方比準価格は 、周辺の取引事例に基づいた実証性の高い価格であり、信頼性の高い価格といえる。よって、比準価格を中心とし、代 表標準地から規準した価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉緑 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,500 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [103.0] 100 [ 96.3] [101.0] 100 59,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の感染拡大により 、特に商業施設等の収益減退が顕著である。 これにより地価動向も先行き不透明である。 既成住宅地であり、地域要因の特段の変化も 見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％