別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 千葉稲毛 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉稲毛 9-2 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　菊地　敦雄 印  TEL.

鑑定評価額 193,000,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市稲毛区長沼町１２４番６外 ②地積 　(㎡) 3,860   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 不整形 1:4 倉庫 Ｓ3 中規模工場、倉庫等 が多い内陸型の工業 地域 南西6.5m市道 水道、ガス、下水 稲毛 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   270 ｍ、南   300 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.5 ｍ、奥行　約　　 121.0 ｍ、規模　　     3,860 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ　市道 交通 施設 稲毛駅北東方 5.2km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内内陸部における工場、倉庫が主となる工業地域であり、今後も現状を以って推移するものと思料される。地 価については、比較的恵まれた工業地としての立地的特性から緩やかな上昇基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内及び隣接市において工場、倉庫としての土地利用に供されている地域の圏域であると判定した。需 要者の属性としては、製造業などの工場地、物流施設用地を求める事業会社が挙げられる。市場の需給動向としては、 国道１６号及び東関東自動車道「千葉北ＩＣ」も近く、底堅い工業地需要が有り、その需給も比較的安定している。需 要の中心となる価格帯は、画地規模によっても左右されるが土地のみで１億～２億円程度の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の中規模工場・倉庫が建ち並ぶ工業地域で、取引は自己使用目的の取引が大部分を占め、投資採算性に 見合う賃貸市場は形成されていないことから収益価格は試算しない。鑑定評価額の決定に際しては、同一需給圏内の信 頼性の高い取引事例から比準した市場の実態を反映する実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した 。尚、対象標準地は代表標準地のため秤量的検討は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 株価は依然高い水準を維持しているが、新型 コロナの影響により企業業績は停滞している 。巣ごもり需要による物流施設用地への需要 は堅調である。 市内内陸部において工場、倉庫等が多く見ら れる工業地域であるが、当該事情に関し現状 において特段の変化は認められない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％